Von der Siedlungswohnung der 1950er Jahre bis zum freistehenden Haus am Park — in Raderthal liegen die Objektarten dicht beieinander und die Preise weit auseinander.
Amtlicher Median, Wohnungen im Weiterverkauf
4.628 €/m²
Gutachterausschuss, 11 beurkundete Kaufverträge 2025
Von uns erzielt, Hitzelerstraße
5.506 €/m²
89 m² Eigentumswohnung für 490.000 €, verkauft in rund sechs Wochen
In sechs Schritten zu einer realistischen Einschätzung. Kostenlos, unverbindlich und ohne Vertrag. Womit fangen wir an?
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Wer Raderthal mit anderen Kölner Stadtteilen vergleicht, findet keinen einzigen Spitzenwert. Die Wohnungen sind mit 84,4 Quadratmetern etwas größer als im Kölner Mittel von 77,3, das Durchschnittsalter liegt mit 44,2 Jahren etwas über den Kölner 42,7. Bei den Haushalten mit Kindern steht Raderthal auf Rang 55 von 87, bei der Wohnungsgröße auf Rang 42. Ein Stadtteil der Mittelwerte.
Stadt Köln, Statistischer Datenkatalog, Stand 2025. Ränge aus allen 87 Kölner Stadtteilen berechnet.
Diese Unauffälligkeit hat einen praktischen Nebeneffekt: Für Raderthal gibt es keinen bekannten Stadtteilpreis, an dem sich Käufer festbeißen. Anders als in Marienburg oder Sülz bringt niemand eine feste Preisvorstellung mit ins Gespräch. Was zählt, ist die einzelne Immobilie — und die lässt sich mit Argumenten erklären.
Ein Punkt fällt allerdings aus dem Rahmen. Raderthal gehört zum Stadtbezirk Rodenkirchen, und der ist der einzige Kölner Stadtbezirk mit deutlichem Wachstum: Bis 2035 rechnet die Stadt dort mit einem Plus von 8,6 Prozent, während drei andere Bezirke schrumpfen. Getragen wird das vor allem von der Parkstadt Süd im benachbarten Raderberg mit über 3.000 geplanten Wohneinheiten. Ausführlich steht das in unserem Marktbericht Köln 2026.
Den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks können Sie über BORIS NRW kostenlos einsehen. Das ist ein sinnvoller erster Schritt — solange klar ist, was die Zahl beschreibt: den durchschnittlichen Bodenwert einer ganzen Zone, nicht den Wert Ihres Grundstücks.
Wie groß der Unterschied sein kann, zeigt Raderthal selbst. Der Stadtteil ist in drei Bodenrichtwertzonen aufgeteilt, und die liegen weit auseinander.
Zwei Grundstücke gleicher Größe können in Raderthal also allein wegen ihrer Zone 680 Euro je Quadratmeter auseinanderliegen. Bei 400 Quadratmetern sind das 272.000 Euro Unterschied im reinen Bodenwert — bevor über das Haus darauf überhaupt gesprochen wurde.
Innerhalb derselben Zone entscheidet dann das einzelne Grundstück. Diese Merkmale sehen wir uns bei einer Bewertung an:
Die folgenden Fälle stammen aus unserer eigenen Vermarktung. Sie zeigen besser als jede allgemeine Aussage, woran ein Verkauf schnell geht — und woran er hängen bleibt.
Eigentumswohnung
490.000 €
89 Quadratmeter, verkauft in rund sechs Wochen. Umgerechnet 5.506 Euro je Quadratmeter und damit 19 Prozent über dem amtlichen Stadtteilmedian. Die Lage nahe dem Fritz-Encke-Volkspark, der Zuschnitt und der Zustand trugen diesen Abstand — ein pauschaler Quadratmeterpreis hätte ihn nicht hergegeben.
Grundstück
300.000 €
Das Raderthaler Grundstück war nach etwa einem Monat verkauft: keine bekannten Baulasten, keine Altlasten, nach den vorliegenden Unterlagen auch keine offenen Erschließungsbeiträge. Ein fast gleich großes Grundstück in Bayenthal brauchte deutlich länger — dort lagen Bodenverunreinigungen vor und die Voraussetzungen für ein Bauvorhaben waren erheblich schwieriger.
Nach gescheitertem Verkauf
Käufer war weg
Hier gab es bereits einen Kaufinteressenten, bevor wir dazukamen. Im Verlauf fehlten wichtige Objektunterlagen, und der Käufer sprang ab. Wir haben zuerst die Verkaufsakte vervollständigt, die Immobilie neu aufbereitet und die Vermarktung neu gestartet — danach fand sich kurzfristig ein neuer Käufer.
Was die drei Fälle gemeinsam haben. In keinem entschied der Angebotspreis allein. Beim ersten trug die Immobilie selbst den Aufschlag, beim zweiten entschied der Zustand der Unterlagen und des Bodens über die Dauer, beim dritten kostete eine unvollständige Akte den bereits gefundenen Käufer. Angaben zu Verkaufsdauer und Preis beziehen sich auf diese Einzelfälle und lassen sich nicht auf andere Objekte übertragen.
Der häufigste vermeidbare Verzug entsteht nicht bei der Vermarktung, sondern später: Der Käufer reicht seine Finanzierung ein, die Bank fordert Objektunterlagen an — und die fehlen. Wählen Sie Ihre Objektart, dann sehen Sie, was üblicherweise gebraucht wird.
Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte: 10 Unterlagen, die üblicherweise gebraucht werden.
Die Liste ist ein Ausgangspunkt, keine abschließende Aufzählung — welche Nachweise eine Bank verlangt, hängt vom Objekt und vom Finanzierungspartner ab. Fehlende Unterlagen beschaffen wir über unser Netzwerk aus Notariat, Architekten, Sachverständigen, Energieberatern und Hausverwaltungen.
Ein Ordner voller Papiere ist noch keine vollständige Verkaufsakte. Entscheidend ist, ob die Unterlagen den heutigen Zustand abbilden. Bei Immobilien, die über Jahrzehnte verändert wurden, weichen alte Grundrisse regelmäßig von der Wirklichkeit ab.
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung. Zwischen der mündlichen Zusage und dem Vertrag liegen mehrere Schritte, in denen ein Verkauf noch scheitern kann. Deshalb unterscheiden wir früh zwischen zwei Aussagen, die sehr ähnlich klingen: Ich möchte kaufen und ich kann kaufen.
Wir hatten Fälle, in denen der Verkäufer die notarielle Vorbereitung des Kaufvertrags veranlasst hat, nachdem ein Interessent seine Kaufabsicht erklärt hatte. Zum vereinbarten Termin erschien der Interessent dann nicht. Die Immobilie war nicht verkauft — für die bereits begonnene notarielle Tätigkeit konnten trotzdem Gebühren anfallen.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung: Kommt der Kaufvertrag zustande, trägt üblicherweise der Käufer die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung, soweit nichts anderes vereinbart ist. Scheitert der Kauf aber vor der Beurkundung, kann auch derjenige in der Kostenhaftung stehen, der dem Notariat den Auftrag erteilt hat. Pauschal lässt sich das nicht beantworten, und wir beantworten es auch nicht — aber wir sprechen die Frage an, bevor jemand einen Auftrag erteilt. Geklärt wird sie mit dem Notariat.
Was wir tun und was nicht. Wir übernehmen keine Rechtsberatung — die Vertragsgestaltung und die rechtliche Belehrung liegen beim Notariat, das dabei neutral bleibt. Unsere Aufgabe ist die Organisation davor und daneben: prüfen, ob die Finanzierung des Interessenten belastbar vorbereitet ist, die Eckpunkte zwischen den Parteien abstimmen, die Unterlagen bereitstellen und darauf achten, dass offene Fragen gestellt werden, bevor sie Geld kosten.
Auch danach ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Die Übergabe ist in vielen Verträgen an die vollständige Zahlung geknüpft — wir empfehlen dabei ein Protokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl. Und die Schlüsselübergabe macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer: Das geschieht erst mit der Umschreibung im Grundbuch.
Ein hoher Angebotspreis ist keine Strategie. Wird deutlich über dem angeboten, was Käufer und finanzierende Banken nachvollziehen können, verlängert sich die Vermarktung — und eine Immobilie, die lange steht, verliert an Verhandlungsposition. Zu niedrig angesetzt verschenken Sie dagegen Geld, das der Markt hergegeben hätte.
Was wir uns deshalb ansehen, bevor eine Zahl im Exposé steht:
Der Gutachterausschuss weist für 2025 aus elf beurkundeten Weiterverkäufen einen Median von 4.628 Euro je Quadratmeter aus. Das ist eine belastbare Ausgangsgröße, aber kein Preis für eine bestimmte Wohnung: Unser eigener Verkauf in der Hitzelerstraße lag mit 5.506 Euro je Quadratmeter 19 Prozent darüber. Bei nur elf Fällen im Jahr schlägt zudem jede einzelne Besonderheit auf den Median durch.
Raderthal ist in drei Zonen für baureifes Wohnbauland aufgeteilt. Sie reichen zum Stichtag 1. Januar 2026 von 1.090 bis 1.770 Euro je Quadratmeter, der Median liegt bei 1.220 Euro. Zwischen der günstigsten und der teuersten Zone liegt damit Faktor 1,62 — innerhalb desselben Stadtteils. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, sehen Sie kostenlos bei BORIS NRW.
Das hängt vom Objekt ab, und seriös lässt sich keine feste Dauer versprechen. Aus unserer eigenen Vermarktung: Eine Wohnung in der Hitzelerstraße war nach rund sechs Wochen verkauft, ein Grundstück in Raderthal nach etwa einem Monat. Ein vergleichbar großes Grundstück in Bayenthal brauchte dagegen deutlich länger, weil dort Bodenverunreinigungen vorlagen. Die häufigsten vermeidbaren Verzögerungen entstehen durch fehlende Unterlagen und durch einen Angebotspreis, den finanzierende Banken nicht mittragen.
Das hängt von der Objektart ab — der Prüfer weiter oben auf dieser Seite zeigt es je nach Haus, Wohnung, Grundstück oder Mehrfamilienhaus. Immer gebraucht werden ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, nachvollziehbare Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung und ein gültiger Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu, insbesondere Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Erhaltungsrücklage und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
Nicht immer am Preis. Häufig scheitert es später im Ablauf: Der Interessent will kaufen, aber seine Bank fordert Objektunterlagen an, die fehlen oder nicht zum heutigen Zustand passen. Dann entstehen Rückfragen, die Prüfung zieht sich, und der Interessent verliert Sicherheit. Bevor eine Immobilie unverändert erneut angeboten wird, sollte deshalb geklärt werden, an welcher Stelle der bisherige Verkaufsprozess tatsächlich hängen geblieben ist.
Kommt der Kaufvertrag zustande, trägt üblicherweise der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Grundbucheintragung, soweit nichts anderes vereinbart ist. Scheitert der Kauf vor der Beurkundung, ist die Lage komplizierter: Zu den möglichen Kostenschuldnern gehört auch, wer dem Notariat den Auftrag erteilt hat. Wir haben selbst erlebt, dass ein Interessent zum Termin nicht erschien und für die begonnene Tätigkeit dennoch Gebühren anfielen. Deshalb sprechen wir vorher an, wer die Vorbereitung veranlasst. Die verbindliche Auskunft dazu gibt das Notariat.
Der Immobilienwertrechner gibt Ihnen in wenigen Minuten eine erste Orientierung — stadtteilgenau für Köln. Für alles, was darüber hinausgeht, sehe ich mir die Immobilie lieber persönlich an: Lage im Detail, Grundstück, Zustand, Modernisierungen und die Unterlagen, die später über den Ablauf entscheiden.
Sie müssen dafür weder alle Papiere zusammengesucht haben noch sicher sein, dass Sie verkaufen wollen.
Oder direkt: +49 162 8811110 — kostenlos und unverbindlich.
Bildnachweis: Immendorfer Weg und Pingsdorfer Straße: Heinz Reutersberg, CC BY-SA 4.0, über Wikimedia Commons. · Naturtheater im Fritz-Encke-Volkspark: Willy Horsch, CC BY 2.5, über Wikimedia Commons. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln sowie BORIS NRW, Stichtag 1. Januar 2026.
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