Immobilienmakler in Köln

An einer Frage lässt sich das ziemlich zuverlässig prüfen: Kann Ihnen der Makler nachvollziehbar erklären, warum ein Käufer genau diesen Preis für Ihre Immobilie bezahlen soll? Wer darauf nur mit Quadratmeterpreisen antwortet, hat die Immobilie nicht angesehen.

Achten Sie außerdem auf konkrete Verkaufserfahrung, transparente Kosten — und darauf, wer sich nach der Auftragserteilung tatsächlich kümmert. Bei Highseller übergebe ich Ihren Verkauf nicht an wechselnde Ansprechpartner, sondern begleite ihn selbst vom ersten Gespräch bis zum Notartermin.

Ein Privatverkauf ist möglich. Die Frage ist, ob ein Makler einen Mehrwert bietet, der seine Provision rechtfertigt. Preisfindung, Unterlagen, Präsentation, Anfragen, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Notartermin sind deutlich mehr Arbeit als das Einstellen einer Anzeige.

Bei einer Drei-Zimmer-Wohnung in Porz wollte ein Interessent den Preis um 20.000 € drücken. Weil bei den Besichtigungen sichtbar Nachfrage da war, erkannte er selbst, dass seine Verhandlungsposition dafür nicht reichte. Die Wohnung ging zum vollen Preis weg. Ein Makler sollte nicht nur Arbeit abnehmen — er sollte Ihre Verhandlungsposition stärken.

Bei Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern beträgt die Provision in der Regel 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer des notariell beurkundeten Kaufpreises, je Seite für Verkäufer und Käufer, sofern das so vereinbart wurde.

Sie ist erfolgsabhängig. Bis zum Verkauf geht unsere Arbeit in Vorbereitung, Vermarktung, Besichtigungen, Interessentenprüfung und Verhandlung — bezahlt wird erst, wenn das Ergebnis steht. Mehr dazu auf der Seite zur Maklerprovision in Köln.

Den einen perfekten Monat gibt es nicht. Frühjahr und Herbst sind meist die aktiveren Phasen, Ferien und Jahreswechsel die ruhigeren. Wichtiger als die Jahreszeit sind Zinsniveau, Kaufkraft, Nachfrage in Ihrer konkreten Lage, Angebotspreis und Objektart.

Dazu kommt Ihre eigene Planung — vielleicht wollen Sie erst zu einem bestimmten Termin ausziehen oder brauchen den Erlös für die nächste Immobilie. Deshalb sage ich niemandem pauschal „jetzt müssen Sie verkaufen". Erst klären wir, was Ihre Immobilie wert ist und was Sie mit dem Verkauf erreichen wollen.

Sehr unterschiedlich. Eine Eigentumswohnung in Niehl war in rund drei Wochen verkauft. Bei einer Wohnung in Rodenkirchen stand nach etwa vier Wochen der Käufer fest, rund sechs Wochen nach Vermarktungsbeginn folgte der Notartermin.

Ein Verkauf in Kalk dauerte dagegen ungefähr acht Monate — dort musste zur Löschung einer Grundschuld erst ein Aufgebotsverfahren durchgeführt werden. Angebotspreis, Lage, Zustand, Nachfrage, vollständige Unterlagen und die Käuferfinanzierung entscheiden über die Dauer. Jedem dieselbe Frist zu versprechen, wäre unseriös.

Ja. Bleibt eine Immobilie lange am Markt und wird der Preis mehrfach gesenkt, fragen Interessenten irgendwann: Warum ist die noch nicht weg? Jede Reduzierung schwächt die Verhandlungsposition.

Umgekehrt sollte man eine Immobilie auch nicht anhand eines pauschalen Quadratmeterpreises einpreisen. Für ein Einfamilienhaus in Dellbrück lag 2025 eine Bankbewertung von rund 650.000 € vor. Nach gezielter Vorbereitung und Positionierung wurde es für 829.000 € verkauft. Wichtig zur Einordnung: Eine Bankbewertung und ein am freien Markt erzielbarer Preis verfolgen unterschiedliche Zwecke und sind nicht dasselbe. Der Fall zeigt trotzdem, warum ich nicht auf eine einzelne Zahl schaue, sondern darauf, was der Markt für genau diese Immobilie akzeptiert.

Auch laufende Kosten gehören geprüft, bevor die Vermarktung beginnt — ein hohes Hausgeld oder auffällige Heizkosten klären wir vorher mit der Hausverwaltung. Zuerst prüfen, dann bewerten, dann vermarkten.

Dann wird die Vermarktung angesehen und angepasst, statt unverändert weiterzulaufen. Ich prüfe Preis, Präsentation, Zielgruppe, Reichweite — und vor allem die Rückmeldungen derer, die tatsächlich besichtigt haben. Sagt jemand ab, frage ich nach dem Grund. Wiederholt sich eine Aussage, bespreche ich sie mit dem Eigentümer.

Oft liegt es an der Ansprache. Ein hochwertig möbliertes Ein-Zimmer-Apartment in Ehrenfeld haben wir gezielt auf Singles zugeschnitten — verkauft in rund zwei Monaten. Ein Exposé sollte nicht Merkmale aufzählen, sondern dem passenden Käufer zeigen, warum genau diese Immobilie zu ihm passt.

Das hängt von der Immobilie ab. Fehlende oder fehlerhafte Dokumente können Finanzierung und Verkauf erheblich verzögern. Ein aktueller Grundbuchauszug gehört für mich zu den ersten Unterlagen, die ich prüfe.

Bei einem Verkauf in Kalk war für die Löschung einer Grundschuld ein Aufgebotsverfahren nötig; zusätzlich habe ich bei der Hausverwaltung Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle und die Wohngebäudeversicherung angefordert und von meinem Architekten eine neue Wohnflächenberechnung samt bemaßter Grundrisse erstellen lassen.

Warum Angaben nicht ungeprüft übernommen werden sollten, zeigt ein Fall in Merheim: Der Eigentümer nannte rund 75 m², nachgemessen waren es etwa 65 m². Zehn Quadratmeter Abweichung wirken sich auf Kaufpreis, Käuferfinanzierung und Vertragsabwicklung aus. Solche Dinge will ich feststellen, bevor der Käufer sie feststellt. Sie müssen dabei nicht selbst herausfinden, was fehlt — das klären wir gemeinsam.

Grundsätzlich ja, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift; für bestimmte Baudenkmäler gelten Sonderregeln. Es gibt Bedarfs- und Verbrauchsausweise; welcher infrage kommt, hängt vom Gebäude ab. Für ein Mehrfamilienhaus in Niehl habe ich kürzlich über einen Kölner Energieberater einen Bedarfsausweis erstellen lassen.

Liegt bei Veröffentlichung einer Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Angaben daraus im Inserat stehen. Spätestens bei der Besichtigung ist er vorzulegen. Verstöße gegen einzelne dieser Pflichten können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € geahndet werden. Fehlt der Ausweis, organisiere ich die Ausstellung rechtzeitig. Rechtsgrundlage: insbesondere §§ 79, 80, 87 und 108 GEG.

Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob die Investition den Verkauf tatsächlich verbessert. Eine Wohnung in Gremberg hatte rund anderthalb Jahre erfolglos bei einem anderen Maklerunternehmen gelegen. Ich habe sie vollständig streichen lassen — danach war sie in etwa drei Monaten verkauft.

Bei einer stark entkernten Wohnung in Kalk war die bessere Strategie eine andere: einen Käufer finden, der das Potenzial erkennt und die Sanierung selbst stemmen kann. Genau der wurde gefunden. Manchmal lohnt eine gezielte Renovierung, manchmal ist die richtige Käufergruppe wichtiger als eine teure Sanierung.

Nein. Möglichst viele Besichtigungen sind für mich kein Qualitätsmerkmal. Schon bei der Anfrage lässt sich klären, ob sich jemand überhaupt mit seiner Finanzierung befasst hat. Je nach Situation und mit Zustimmung des Interessenten kann eine weitergehende Finanzierungsprüfung erfolgen.

Weil ich zusätzlich als Immobiliardarlehensvermittler zugelassen bin, kann ich Finanzierungsfragen fachlich einordnen und Käufer bei Bedarf unterstützen. Gerade wenn Sie noch selbst in der Immobilie wohnen, schützt das Ihre Zeit und Ihre Privatsphäre. Mein Ziel sind keine vollen Terminkalender, sondern ernsthafte Interessenten.

Ja, eine laufende Finanzierung verhindert den Verkauf nicht. Vorher sollte geklärt sein: Wie hoch ist die Restschuld, welche Grundschulden sind eingetragen, unter welchen Bedingungen lässt sich das Darlehen ablösen?

Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit gebundenem Sollzinssatz kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Bei solchen Darlehen besteht zudem nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Mein Tipp: Lassen Sie sich Restschuld, Ablösemöglichkeiten und eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrer Bank schriftlich geben — dann wissen Sie vorher, was nach Ablösung für Sie übrig bleibt. Rechtsgrundlage: insbesondere §§ 489 und 502 BGB.

Bei einer vermieteten oder als Kapitalanlage gehaltenen Immobilie aus dem Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerlich relevant sein; maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung.

Für selbst genutzte Immobilien gibt es wichtige Ausnahmen — etwa wenn die Immobilie zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine weitere betrifft die Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren, wobei nicht zwingend drei volle Jahre vergangen sein müssen.

Zur Einordnung: „Spekulationssteuer" ist keine eigene Steuerart, gemeint ist die mögliche Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Das ist keine steuerliche Beratung — die Beurteilung hängt von Erwerbszeitpunkt und bisheriger Nutzung ab; ziehen Sie im Zweifel vor dem Verkauf einen Steuerberater hinzu. Rechtsgrundlage: § 23 EStG.