Ihre Immobilie in Rodenkirchenist nicht der Durchschnitt von Rodenkirchen.

Rodenkirchen ist nicht ein Markt, sondern sechs

Wer den Wert einer Rodenkirchener Immobilie mit einem einzigen Quadratmeterpreis überschlägt, rechnet fast zwangsläufig falsch — und zwar nicht um ein paar Prozent. Der Grundstücksmarktbericht 2026 wertet für den Stadtteil 138 Kaufverträge des Jahres 2025 aus, verteilt auf fünf Objektarten. Zwischen der günstigsten und der teuersten liegt der Faktor 2,4.

Diese Datenlage ist ungewöhnlich gut. In vielen Kölner Stadtteilen reicht sie für eine oder zwei Objektarten; in Rodenkirchen sind alle fünf Wohnsegmente einzeln belegt, das größte davon mit 79 Verkäufen. Deshalb lässt sich hier etwas zeigen, was ein Durchschnittswert verdeckt.

Eigentumswohnungen Häuser Anlageobjekt

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025. Die Mehrfamilienhäuser sind für den gesamten Stadtbezirk Rodenkirchen ausgewertet, alle übrigen Werte für den Stadtteil.

Warum ein Reihenhaus teurer ist als eine Wohnung

Die Rangfolge überrascht auf den ersten Blick. Ein Reihenmittelhaus kostete 2025 im Schnitt 5.662 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, eine Eigentumswohnung aus dem Bestand 4.790 Euro. Das Haus liegt damit 18 Prozent über der Wohnung. Dabei ist ein Reihenmittelhaus die schmalste Bauform, die es im Einfamilienhausbau gibt.

Der Grund steht nicht im Haus, sondern darunter. Wer ein Reihenhaus kauft, kauft ein Grundstück mit. Bei einer Eigentumswohnung ist der Boden nur als Miteigentumsanteil enthalten, aufgeteilt auf alle Parteien der Anlage. Der Quadratmeterpreis der Wohnfläche enthält bei Häusern also einen Bodenanteil, der bei Wohnungen weitgehend fehlt. Bei Rodenkirchener Bodenrichtwerten zwischen 930 und 2.280 Euro je Quadratmeter macht dieser Anteil einen erheblichen Teil des Kaufpreises aus.

Und warum das Mehrfamilienhaus ganz unten steht

Noch deutlicher wird es beim Mehrfamilienhaus. Mit durchschnittlich rund 1,463 Millionen Euro war es 2025 das teuerste Objekt der ganzen Auswertung — mehr als das freistehende Einfamilienhaus mit 1,297 Millionen. Und je Quadratmeter steht es mit 3.214 Euro trotzdem am Ende der Liste, bei weniger als der Hälfte des Neubauwerts.

Das ist kein Widerspruch, sondern eine andere Bewertungslogik. Ein Mehrfamilienhaus kauft niemand, um darin zu wohnen. Käufer rechnen mit der Jahresmiete, mit dem Instandhaltungsstau, mit dem Modernisierungsbedarf und mit dem, was sich aus dem Objekt noch machen lässt. Der Quadratmeterpreis ist bei dieser Objektart eine Folge des Ertrags, keine Ursache des Preises. Wer ein Mehrfamilienhaus in Rodenkirchen verkaufen möchte, braucht deshalb keine Wohnflächen-, sondern eine Ertragsbetrachtung — und Unterlagen, die diesen Ertrag belegen.

Die sechs Segmente im Einzelnen

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026. Durchschnittswerte, gerundet. Die Kaufpreise ergeben sich nicht exakt aus Wohnfläche mal Quadratmeterpreis, weil beide Größen unabhängig voneinander gemittelt wurden.

Rodenkirchen im Vergleich mit dem eigenen Bezirk

Der Stadtbezirk Rodenkirchen reicht vom Grüngürtel bis zur Stadtgrenze bei Sürth und umfasst Stadtteile, die preislich weit auseinanderliegen. Für die Einordnung einer einzelnen Immobilie ist dieser Vergleich oft aufschlussreicher als der Kölner Durchschnitt, weil Käufer im Süden meist genau innerhalb dieses Rahmens vergleichen.

Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025) und BORIS NRW zum 1. Januar 2026.

Die Tabelle zeigt einen Zusammenhang, der der Intuition widerspricht: Der höchste Wohnungspreis im Bezirk steht in Hahnwald, dem Stadtteil mit einem der niedrigsten Bodenrichtwerte. Das liegt daran, dass der Bodenrichtwert eine Aussage über den Quadratmeter Grundstück macht, der Wohnungspreis dagegen über den Quadratmeter Wohnfläche. In Hahnwald stehen wenige, große Objekte auf sehr großen Grundstücken — die Fläche ist dort günstig, die Immobilie darauf nicht.

Rodenkirchen liegt in beiden Größen im Mittelfeld des Bezirks, aber mit der größten Streuung. Genau deshalb greift hier weder der Bezirksschnitt noch der Kölner Durchschnitt.

Ein Verkauf an der Maternusstraße — und was er nicht beweist

Marktkenntnis sollte sich nicht in dem Satz erschöpfen: „Ich kenne Rodenkirchen." Deshalb ein konkreter Fall aus meiner eigenen Praxis.

Das entspricht rund 7.900 Euro je Quadratmeter — also knapp 65 Prozent über dem Durchschnitt von 4.790 Euro, den der Grundstücksmarktbericht für 2025 ausweist. Wer daraus schließt, Rodenkirchener Wohnungen hätten seither ein Drittel verloren, liest die Zahl falsch.

Zwei Dinge stehen dazwischen. Erstens der Zeitpunkt: Der Verkauf fand 2021 statt, vor der Zinswende und vor der Preiskorrektur der Jahre 2022 bis 2024, nach der sich der Kölner Markt auf einem neuen Niveau eingependelt hat. Zweitens, und schwerer wiegend: Ein einzelner Verkauf ist kein Durchschnitt. Diese Wohnung hatte eine Lage, einen Zuschnitt und einen Zustand, die 79 andere Verkäufe nicht hatten.

Genau deshalb steht dieser Fall hier. Er ist kein heutiger Vergleichspreis, und ich möchte ihn auch nicht als solchen verwendet sehen. Er zeigt etwas anderes: dass die Spanne nach oben offen ist, wenn Objekt, Käuferansprache und Zeitpunkt zusammenpassen — und dass kein Durchschnittswert der Welt vorhersagt, wo eine bestimmte Immobilie innerhalb dieser Spanne landet.

Für Ihre Immobilie zählt nicht irgendein Interessent

Ein modernisiertes Einfamilienhaus braucht eine andere Käuferansprache als ein sanierungsbedürftiges Objekt, eine große Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus. Weil in Rodenkirchen alle sechs Segmente nebeneinander vorkommen, besteht unsere Käuferkartei neben Eigennutzern aus mehreren Investorengruppen.

• Käufer von Mehrfamilienhäusern — rechnen mit Miete, Ertrag, Zustand und Entwicklungsmöglichkeiten, nicht mit Wohnflächenpreisen.
• Projektentwickler — interessieren sich für Grundstück, Zuschnitt und das, was planungsrechtlich möglich ist.
• Fix-and-Flip-Investoren — kaufen modernisierungsbedürftige Objekte, werten sie auf und verkaufen weiter.
• Investoren für Aufteilungs- und Vermietungskonzepte — prüfen bei größeren Wohnungen je nach Objekt möblierte Vermietung oder WG-Konzepte.

Was für einen klassischen Käufer wie ein Nachteil aussieht, kann für einen Investor das gesuchte Potenzial sein. Ein Haus mit Sanierungsstau ist für die eine Gruppe ein Ausschlusskriterium und für die andere der eigentliche Grund zu kaufen. Dieselbe Immobilie erzielt deshalb je nach Ansprache verschiedene Preise — und das ist keine Frage des Verhandlungsgeschicks, sondern der Zielgruppenwahl.

Weitere Kontakte aus dem eigenen Netzwerk

Ich bin selbst IHK-Hausverwalter und Teil einer großen Hausverwaltergruppe. Ergänzt wird das durch persönliche Kontakte zu unabhängigen Baufinanzierern, Architekten, Energieberatern, Bauherren, Bauleitern und Verantwortlichen von Bauunternehmen. Für Sie als Verkäufer ist dabei nicht entscheidend, wie lang eine Kontaktliste ist, sondern wer für genau Ihre Immobilie der richtige Käufer oder Multiplikator sein kann.

Verkauf und Käuferfinanzierung aus einer Hand

Ein Interessent muss Ihre Immobilie nicht nur kaufen wollen, er muss sie auch finanzieren können. Ich bin Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO — geeignete Kaufinteressenten können wir deshalb bei Bedarf auch bei der Finanzierung unterstützen. Für Sie als Verkäufer zählt am Ende nicht die Höhe eines Angebots, sondern ob daraus ein belastbarer Verkauf wird.

Was ich für Ihren Verkauf in Rodenkirchen übernehme

Vom ersten Gespräch bis zur Übergabe bleibt die Zuständigkeit bei einer Person. Sie sprechen nicht mit einem Vertrieb, der einen Termin vereinbart, und danach mit jemand anderem.

• Einordnung nach Objektart und Bodenrichtwertzone, nicht nach Stadtteildurchschnitt
• Beschaffung fehlender Unterlagen über Notar, Bauamt, Katasteramt und Architekt
• Diskrete Vorvermarktung oder breite Veröffentlichung — abhängig vom Objekt, nicht vom Prinzip
• Frühe Prüfung der Finanzierbarkeit auf Käuferseite
• Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe

Mehr dazu auf der Seite So läuft Ihr Verkauf.