Immobilie in Köln-Sürth verkaufen?Manchmal kenne ich den Käufer schon.

In Sürth entscheidet nicht die Lage, sondern das Objekt

Für die meisten Kölner Stadtteile gilt eine einfache Regel: Wo der Boden teuer ist, sind auch die Immobilien teuer. In Sürth greift diese Regel nicht — und das lässt sich an zwei Zahlen zeigen, die aus derselben amtlichen Quelle stammen.

BORIS NRW weist für die Sürther Wohnbauflächen zum 1. Januar 2026 drei Bodenrichtwerte aus: 1.060, 1.120 und 1.320 Euro je Quadratmeter. Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten liegen 25 Prozent. Das ist wenig. Zum Vergleich: In Rodenkirchen reichen die Bodenwerte über zehn Zonen von 930 bis 2.280 Euro, also um das Zweieinhalbfache.

Bei den Eigentumswohnungen ist es umgekehrt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 hat für Sürth 37 Weiterverkäufe des Jahres 2025 ausgewertet. Der Durchschnitt lag bei 4.740 Euro je Quadratmeter. Die tatsächlichen Verkäufe reichten von 1.942 bis 9.233 Euro — der Faktor 4,75.

BORIS NRW zum 1. Januar 2026 und Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025).

Die Spreizung der Wohnungspreise ist also fast viermal so groß wie die des Bodens. Für Eigentümer heißt das etwas sehr Konkretes: Die Frage „Wo in Sürth liegt Ihre Immobilie?" führt hier kaum weiter. Die Frage „Was genau ist es für eine Immobilie, und in welchem Zustand?" entscheidet über Hunderttausende.

Eine Wohnung mit 87 Quadratmetern — das ist die durchschnittliche Größe der 37 ausgewerteten Verkäufe — kostete am unteren Ende der Spanne rund 169.000 Euro und am oberen rund 803.000 Euro. Beide Male in Sürth, beide Male im selben Jahr.

Bei den Häusern steht die Rangfolge auf dem Kopf

Für Sürth hat der Gutachterausschuss 2025 insgesamt 26 Hausverkäufe ausgewertet, verteilt auf drei Bauformen. Das Ergebnis widerspricht dem, was die meisten Eigentümer erwarten.

Grundstücksmarktbericht 2026. Bei den freistehenden Häusern lag die mittlere Wohnfläche bei 144 m² und die mittlere Grundstücksgröße bei 527 m².

Das freistehende Einfamilienhaus steht ganz unten — mit dem größten Grundstück, der größten Wohnfläche und trotzdem dem niedrigsten Preis. Ein Reihenmittelhaus kostete im Schnitt 155.050 Euro mehr als ein freistehendes Haus, bei zwölf Quadratmetern weniger Wohnfläche und ohne eigenes Grundstück in dieser Größenordnung.

Wie das zustande kommt

Die Erklärung liegt nicht in der Bauform, sondern im Zustand. Die Spanne bei den freistehenden Häusern reichte von 2.361 bis 6.818 Euro je Quadratmeter — auch hier fast der Faktor drei. Unter den sechs Verkäufen waren offenbar Objekte mit erheblichem Modernisierungsbedarf, wie sie in einem gewachsenen Ort mit altem Baubestand regelmäßig auf den Markt kommen.

Ein modernisiertes Reihenhaus mit gutem Grundriss ist für eine Familie unmittelbar bezugsfertig. Ein freistehendes Haus aus den 1960er Jahren mit alter Heizung, einfach verglasten Fenstern und ungedämmtem Dach ist es nicht — auch wenn es auf 527 Quadratmetern steht. Der Käufer rechnet die Modernisierungskosten vom Preis ab, und zwar großzügig.

Eine Einschränkung gehört dazu: Sechs Verkäufe sind eine schmale Grundlage. Ein einzelner sehr günstiger oder sehr teurer Verkauf verschiebt den Durchschnitt spürbar. Als Beleg dafür, dass die Bauform allein nichts über den Preis sagt, taugt die Zahl trotzdem.

Rodderweg 50: verkauft nach einer einzigen Besichtigung

Ein Beispiel aus meiner eigenen Praxis, das zugleich ein Thema berührt, das in Sürth häufiger vorkommt als in den meisten Kölner Stadtteilen: das Erbbaurecht.

Der Verkauf gelang nach einer einzigen Besichtigung. Das lag nicht daran, dass die Wohnung zu günstig angeboten worden wäre, und auch nicht an einem glücklichen Zufall bei den Portalanfragen.

Der Käufer war ein Investor aus meinem Netzwerk, der gezielt eine Eigentumswohnung in genau dieser Lage suchte. Suchprofil, Objektart und Anlageziel passten, und seine Bonität war bereits vorher bekannt. Die entscheidende Arbeit lag also vor der Besichtigung, nicht danach.

Warum ein Erbbaurecht mehr Abstimmung verlangt

Bei einem Erbbaurecht besitzen Sie nicht das Grundstück, sondern ein langfristiges, im Grundbuch gesichertes Recht, ein fremdes Grundstück zu nutzen und darauf ein Gebäude zu haben. Dafür wird in der Regel ein Erbbauzins an den Grundstückseigentümer gezahlt.

Beim Verkauf reicht es deshalb nicht, Wohnfläche, Kaufpreis und Hausgeld zu kennen. Zu prüfen sind Restlaufzeit, Erbbauzins, die Regelungen des Erbbaurechtsvertrags und die Frage, ob für den Verkauf Zustimmungen erforderlich sind. Am Rodderweg 50 habe ich mich sowohl mit dem Erbbaurechtsgeber als auch mit dem Erbbauberechtigten abgestimmt.

Für den Eigentümer bedeutete das vor allem: Er musste sich nicht selbst mit jedem Beteiligten auseinandersetzen. Ein Erbbaurecht ist kein Grund, eine Immobilie als problematisch anzusehen — es ist ein Verkaufsfall, bei dem Unterlagenkenntnis und Koordination den Unterschied machen.

Renovieren oder so verkaufen, wie es ist?

Diese Frage stellt sich in Sürth häufiger als anderswo — weil der Zustand hier, wie die Hauszahlen zeigen, stärker über den Preis entscheidet als die Bauform oder die Adresse.

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Was sich aber sagen lässt: Kleine Maßnahmen wirken oft überproportional. Ein frischer Wandanstrich verändert den Eindruck bei Besichtigungen erheblich, ein stark abgenutzter Bodenbelag zieht dagegen den gesamten Raumeindruck nach unten. Beides kostet vergleichsweise wenig.

Bei größeren Maßnahmen ist die Rechnung eine andere. Ein neues Bad oder eine hochwertige Küche kann schnell mehrere zehntausend Euro kosten — und der Käufer muss Ihren Geschmack nicht teilen. Die Frage lautet deshalb nicht „Wird die Immobilie dadurch schöner?", sondern „Zahlt der Markt mir diese Investition beim Verkauf zurück?". Lässt sich das nicht überzeugend beantworten, ist der Verkauf im vorhandenen Zustand oft die wirtschaftlich bessere Entscheidung.

Bei energetischen Themen — Heizung, Fenster, Dach, Dämmung — gilt dasselbe in verschärfter Form. Die Kosten sind hoch, und ob sie sich im Preis niederschlagen, hängt stark davon ab, welche Käufergruppe für die Immobilie infrage kommt. Einen erforderlichen Energieausweis organisiere ich für den Verkauf.

Bevor Sie mehrere tausend Euro investieren, lohnt ein Gespräch. Ich sage Ihnen offen, welche Maßnahmen ich für sinnvoll halte, welche ich lassen würde und welche Käufer auch für den aktuellen Zustand infrage kommen. Wenn Arbeiten sinnvoll sind, kann ich auf Handwerks- und Architektenkontakte zurückgreifen.