Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Die Zehnjahresfrist entscheidet — und die Ausnahme für Selbstnutzung wird oft falsch verstanden.
Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: worauf es ankommt
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die der Übergabe oder Grundbucheintragung. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2026 steuerfrei verkaufen — auf den Tag genau.
Die wichtigste Ausnahme betrifft selbstgenutztes Wohneigentum. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie entweder im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die zweite Variante wird häufig unterschätzt: Es genügt eine Nutzung in Teilen dieser Jahre — der Bundesfinanzhof lässt für das mittlere Jahr eine durchgängige, für die Randjahre eine tageweise Nutzung genügen.
Der zu versteuernde Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten samt Nebenkosten und abzüglich der Veräußerungskosten. Bei vermieteten Objekten mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn — ein Punkt, der regelmäßig übersehen wird. Versteuert wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht pauschal.
Die Zehnjahresfrist entscheidet — und die Ausnahme für Selbstnutzung wird oft falsch verstanden.
Verkauf und Finanzierung aus einer Hand
Wir sind Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Darlehensvermittler nach § 34i GewO. Das heißt für Sie: Wir erkennen früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können, statt eine Zusage abzuwarten, die nicht kommt. Das spart Besichtigungen und verkürzt die Zeit bis zum Notartermin.
Verkaufen mit Finanzierungskompetenz
Dank eigener Finanzierungskompetenz erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können. Den ersten Anhaltspunkt zum Wert liefert unser Immobilienwertrechner, stadtteilgenau für Köln.
- Prüfung der Fristen anhand der Beurkundungsdaten
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Häufige Fragen
Fragen, die immer kommen
- Zählt bei einer geerbten Immobilie mein Erwerb oder der des Erblassers?
- Der des Erblassers. Erbschaft und Schenkung sind unentgeltliche Erwerbe; die Haltedauer des Rechtsvorgängers wird nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG angerechnet. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist Ihr Verkauf steuerfrei — auch wenn Sie erst gestern geerbt haben. Umgekehrt beginnt keine neue Frist.
- Was gilt bei einem Arbeitszimmer oder vermieteten Teilen?
- Anteilig genutzte Flächen können die Steuerfreiheit teilweise aufheben. Beim häuslichen Arbeitszimmer hat der Bundesfinanzhof 2021 entschieden, dass es der Steuerfreiheit bei Selbstnutzung nicht entgegensteht. Bei dauerhaft vermieteten Wohnungsteilen ist der auf diese Fläche entfallende Gewinn dagegen steuerpflichtig. Die Abgrenzung ist Einzelfallsache — dafür ist Ihr Steuerberater zuständig, wir liefern die Zahlen zur Immobilie.
Amtliche Werte — Quellen und Methodik.
Was wir übernehmen
Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe.
Makler und Finanzierer in einem
Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler und nach § 34i GewO als Darlehensvermittler. Dadurch erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können.
Was wir für Sie übernehmen
Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich — sie verpflichtet Sie zu nichts.
Die Zehnjahresfrist entscheidet — und die Ausnahme für Selbstnutzung wird oft falsch verstanden. Für eine erste Einschätzung genügen wenige Angaben — kostenlos und unverbindlich.
Richtwerte, kein Preisschild. Für Ihr Objekt zählt der Zustand im Detail — dafür rechnen wir kostenlos eine Wertindikation oder kommen persönlich vorbei.
Was kostet mich der Verkauf?
Die Ersteinschätzung ist kostenlos. Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist — bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen. Kosten für Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis fallen unabhängig davon an und liegen im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind in Köln je nach Objekt und Preisvorstellung acht bis sechzehn Wochen üblich. Den größten Zeitverlust verursachen fehlende Unterlagen und Interessenten, deren Finanzierung am Ende doch nicht steht — beides fangen wir vorher ab.
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