Immobilie zu Lebzeiten übertragen
Die Zehnjahresfrist macht die Schenkung zum Planungsinstrument — mit mehreren Haken.
Immobilie zu Lebzeiten übertragen: worauf es ankommt
Die Freibeträge der Erbschaftsteuer gelten auch für Schenkungen und erneuern sich alle zehn Jahre. Ein Elternpaar kann jedem Kind alle zehn Jahre 800.000 Euro steuerfrei übertragen — 400.000 Euro je Elternteil. Bei größeren Vermögen ist die gestaffelte Übertragung deshalb ein wirksames Instrument, das aber Zeit braucht: Wer erst mit achtzig anfängt, nutzt die Staffelung nicht mehr.
Üblich ist die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt: Der Schenker behält das Recht, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten. Das mindert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich, weil der kapitalisierte Nießbrauch abgezogen wird — je jünger der Schenker, desto mehr. Praktisch bedeutet es aber auch: Der Beschenkte kann nicht frei verfügen, ein Verkauf braucht die Mitwirkung des Nießbrauchers.
Drei Punkte werden regelmäßig übersehen. Erstens die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB: Schenkungen der letzten zehn Jahre werden anteilig dem Nachlass zugerechnet, bei Nießbrauchsvorbehalt läuft die Frist unter Umständen gar nicht an. Zweitens die Rückforderung wegen Verarmung nach § 528 BGB, die auch der Sozialhilfeträger geltend machen kann. Drittens die Grunderwerbsteuer, die zwischen Eltern und Kindern zwar entfällt, zwischen Geschwistern aber anfällt.
Die Zehnjahresfrist macht die Schenkung zum Planungsinstrument — mit mehreren Haken.
Verkauf und Finanzierung aus einer Hand
Wir sind Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Darlehensvermittler nach § 34i GewO. Das heißt für Sie: Wir erkennen früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können, statt eine Zusage abzuwarten, die nicht kommt. Das spart Besichtigungen und verkürzt die Zeit bis zum Notartermin.
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Dank eigener Finanzierungskompetenz erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können. Den ersten Anhaltspunkt zum Wert liefert unser Immobilienwertrechner, stadtteilgenau für Köln.
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Häufige Fragen
Fragen, die immer kommen
- Kann ich die Schenkung rückgängig machen?
- Nur in engen Grenzen. Gesetzlich vorgesehen sind die Rückforderung wegen Verarmung nach § 528 BGB und der Widerruf wegen groben Undanks nach § 530 BGB — beides mit hohen Hürden. Wer sich absichern will, vereinbart im Übertragungsvertrag ausdrückliche Rückforderungsrechte, etwa für den Fall der Insolvenz oder Scheidung des Beschenkten oder wenn dieser vor dem Schenker stirbt. Solche Klauseln gehören in die notarielle Urkunde und sind später nicht nachholbar.
- Was kostet die Übertragung?
- Notar und Grundbuch berechnen sich nach dem Wert der Immobilie, ähnlich wie beim Kauf — bei 400.000 Euro sind rund 2.000 bis 2.500 Euro realistisch. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Verwandten in gerader Linie und zwischen Ehegatten nicht an. Für die steuerliche Gestaltung ist der Steuerberater zuständig, für die Vertragsgestaltung der Notar; wir liefern die Wertermittlung, auf der beide aufbauen.
Amtliche Werte — Quellen und Methodik.
Was wir übernehmen
Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe.
Makler und Finanzierer in einem
Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler und nach § 34i GewO als Darlehensvermittler. Dadurch erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können.
Was wir für Sie übernehmen
Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich — sie verpflichtet Sie zu nichts.
Die Zehnjahresfrist macht die Schenkung zum Planungsinstrument — mit mehreren Haken. Für eine erste Einschätzung genügen wenige Angaben — kostenlos und unverbindlich.
Richtwerte, kein Preisschild. Für Ihr Objekt zählt der Zustand im Detail — dafür rechnen wir kostenlos eine Wertindikation oder kommen persönlich vorbei.
Was kostet mich der Verkauf?
Die Ersteinschätzung ist kostenlos. Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist — bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen. Kosten für Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis fallen unabhängig davon an und liegen im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind in Köln je nach Objekt und Preisvorstellung acht bis sechzehn Wochen üblich. Den größten Zeitverlust verursachen fehlende Unterlagen und Interessenten, deren Finanzierung am Ende doch nicht steht — beides fangen wir vorher ab.
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