Teilungserklärung: das Regelwerk Ihrer Wohnung
Die Teilungserklärung entscheidet, was Ihnen wirklich gehört.
Teilungserklärung: das Regelwerk Ihrer Wohnung: worauf es ankommt
Die Teilungserklärung nach § 8 WEG teilt das Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auf. Sondereigentum ist die Wohnung selbst; Gemeinschaftseigentum sind Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und Leitungen. Der entscheidende Punkt für Käufer: Was am Gemeinschaftseigentum saniert wird, zahlen alle nach Miteigentumsanteilen — unabhängig davon, wer davon profitiert.
Balkone, Fenster und Wohnungseingangstüren sind die häufigsten Streitfälle. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehören Fenster einschließlich Rahmen zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur eine Wohnung versorgen. Bei Balkonen ist die Konstruktion Gemeinschaftseigentum, der Bodenbelag kann Sondereigentum sein. Was in Ihrer Anlage gilt, steht in der Teilungserklärung — und es weicht oft von der gesetzlichen Regel ab.
Ebenso wichtig ist die Gemeinschaftsordnung, die meist Teil derselben Urkunde ist. Sie regelt Stimmrecht, Kostenverteilung, Vermietungsbeschränkungen und ob eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf nötig ist. Eine solche Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG kommt vor und kann den Verkauf verzögern — sie gehört zu den ersten Dingen, die wir prüfen.
Die Teilungserklärung entscheidet, was Ihnen wirklich gehört.
Verkauf und Finanzierung aus einer Hand
Wir sind Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Darlehensvermittler nach § 34i GewO. Das heißt für Sie: Wir erkennen früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können, statt eine Zusage abzuwarten, die nicht kommt. Das spart Besichtigungen und verkürzt die Zeit bis zum Notartermin.
Verkaufen mit Finanzierungskompetenz
Dank eigener Finanzierungskompetenz erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können. Den ersten Anhaltspunkt zum Wert liefert unser Immobilienwertrechner, stadtteilgenau für Köln.
- Prüfung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Frühzeitige Klärung einer Veräußerungsbeschränkung
- Beschaffung von Protokollen und Wirtschaftsplan
- Kostenlose Ersteinschätzung, unverbindlich
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Häufige Fragen
Fragen, die immer kommen
- Was ist eine Veräußerungsbeschränkung?
- Eine Regelung, nach der der Verkauf der Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft bedarf, § 12 WEG. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden — etwa bei berechtigten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Käufers. Praktisch bedeutet sie: Der Notarvertrag wird erst wirksam, wenn die Zustimmung vorliegt. Das kostet ein bis zwei Wochen und sollte früh angestoßen werden.
- Wie viel Instandhaltungsrücklage ist genug?
- Eine feste Regel gibt es nicht. Als Orientierung dient die Berechnung nach § 28 der II. Berechnungsverordnung, die je nach Baualter zwischen 7,10 und 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr vorsieht. Entscheidender als die absolute Höhe ist das Verhältnis zum anstehenden Bedarf: Eine Anlage mit 80.000 Euro Rücklage und einer Dachsanierung für 300.000 Euro vor der Brust ist unterfinanziert — Käufer rechnen die Differenz vom Preis ab.
Amtliche Werte — Quellen und Methodik.
Was wir übernehmen
Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe.
Makler und Finanzierer in einem
Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler und nach § 34i GewO als Darlehensvermittler. Dadurch erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können.
Was wir für Sie übernehmen
Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich — sie verpflichtet Sie zu nichts.
Die Teilungserklärung entscheidet, was Ihnen wirklich gehört. Für eine erste Einschätzung genügen wenige Angaben — kostenlos und unverbindlich.
Richtwerte, kein Preisschild. Für Ihr Objekt zählt der Zustand im Detail — dafür rechnen wir kostenlos eine Wertindikation oder kommen persönlich vorbei.
Was kostet mich der Verkauf?
Die Ersteinschätzung ist kostenlos. Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist — bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen. Kosten für Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis fallen unabhängig davon an und liegen im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind in Köln je nach Objekt und Preisvorstellung acht bis sechzehn Wochen üblich. Den größten Zeitverlust verursachen fehlende Unterlagen und Interessenten, deren Finanzierung am Ende doch nicht steht — beides fangen wir vorher ab.
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