Immobilie in Köln-Mülheim verkaufen?Kölns größter Stadtteil — und der mit der größten Wohnungslücke.

23.192 Haushalte, 22.158 Wohnungen

Die Stadt Köln zählt für jeden Stadtteil beides getrennt: die Zahl der Haushalte und die Zahl der Wohnungen. In Mülheim liegen 1.034 Haushalte über dem Wohnungsbestand — die größte Lücke aller 86 Stadtteile. Dahinter folgen Kalk mit 707 und Meschenich mit 651.

Solche Zahlen sind keine exakte Bilanz der Wohnungsnot; Wohnheime, Untermietverhältnisse und Zweitwohnsitze wirken auf beide Größen unterschiedlich. Als Verhältniszahl bleibt der Befund trotzdem deutlich: In Mülheim wird jede Wohnung gebraucht.

Dazu passt die Fläche. Auf den einzelnen Bewohner entfallen hier 33,0 Quadratmeter Wohnfläche gegenüber 40,6 im Kölner Mittel. Die durchschnittliche Wohnung misst 64,3 Quadratmeter, gut dreizehn weniger als stadtweit. Mülheim ist Kölns größter Stadtteil — und einer der engsten.

Deshalb wird hier gebaut wie in kaum einem anderen Stadtteil

2025 kamen 189 neue Wohnungen hinzu, Rang sieben unter 86 Stadtteilen. Rechnerisch wären knapp sechs solcher Jahre nötig, um allein die heutige Lücke zu schließen — vorausgesetzt, es zöge in dieser Zeit niemand zu. Genau das ist unwahrscheinlich: Mit einem Durchschnittsalter von 40,4 Jahren gehört Mülheim zu den jüngeren Stadtteilen der Stadt, stadtweit sind es 42,7.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das eine gute Ausgangslage, aber keine Selbstläufer-Situation. Nachfrage ist da; entscheidend ist, ob Ihr Objekt zu dem passt, was gesucht wird. Und gesucht wird in Mülheim anderes als in den linksrheinischen Innenstadtlagen: 17,0 Prozent der Haushalte leben mit Kindern, fast so viele wie im Kölner Mittel von 17,7 — in Altstadt-Süd sind es 7,4. Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern finden hier also Abnehmer, anders als in der Innenstadt.

Ebenfalls untypisch für einen gefragten Stadtteil: 6,0 Prozent des Wohnungsbestands sind öffentlich gefördert und damit praktisch auf Höhe des Stadtwerts von 6,2 Prozent. In den Innenstadtlagen liegt der Anteil bei ein bis drei Prozent. Mülheim ist sozial gemischter als die Stadtteile, mit denen sein Preisniveau sonst verglichen wird — und das prägt auch den Käuferkreis.

Warum die Wohnungen hier so aussehen, wie sie aussehen

Franz Carl Guilleaume eröffnete das Carlswerk im Sommer 1874. Produziert wurden Fahrdrähte, Freileitungsseile und Starkstromkabel; 1904 entstand hier das erste transatlantische Telefonkabel, das Europa mit Nordamerika verband. In den 1960er Jahren bot das Werk 23.560 Menschen Arbeit — mehr als die Hälfte dessen, was Mülheim heute an Einwohnern zählt.

Das erklärt den Wohnungsbestand besser als jede Marktanalyse. Ein Stadtteil, der Wohnraum für Zehntausende Industriearbeiter brauchte, wurde dicht und kompakt gebaut — nicht großzügig. Die 64,3 Quadratmeter Durchschnittsfläche von heute sind das Erbe dieser Jahrzehnte, ebenso wie die Blockrandbebauung entlang der Hauptstraßen und die Nachkriegs-Wohnzeilen dazwischen.

Für den Verkauf folgen daraus zwei praktische Punkte. Erstens: Der Zustand von Fenstern, Heizung und Dach entscheidet in diesem Bestand überdurchschnittlich viel, weil die Bausubstanz aus sehr verschiedenen Jahrzehnten stammt und Käufer das wissen. Ein aktueller Energieausweis und Klarheit über beschlossene Sanierungen der Eigentümergemeinschaft nehmen dem Gespräch die Unsicherheit.

Zweitens: Wo das Carlswerk stand, ist heute Platz. Auf dem Gelände an der Schanzenstraße sind Kultur- und Gewerbenutzungen entstanden, und der Wandel des Mülheimer Südens ist einer der Gründe für die hohe Bautätigkeit im Stadtteil. Wer eine Bestandswohnung verkauft, sollte wissen, was in Sichtweite geplant ist — Käufer fragen danach.

Ein Stadtteil dieser Größe hat mehrere Märkte

43.182 Einwohner auf einer Fläche, die von der Rheinuferstraße bis weit nach Osten reicht — Mülheim als eine Lage zu behandeln, führt bei der Bewertung in die Irre. Diese Bereiche sprechen unterschiedliche Käufer an:

Rund um den Wiener Platz liegt das Zentrum des Stadtteils und zugleich des ganzen Stadtbezirks. Stadtbahn, Geschäfte und Gastronomie sind fußläufig, der Platz selbst wurde Ende der 1990er Jahre vom Durchgangsverkehr befreit. Für Käufer ohne Auto ist das die stärkste Lage — ein Argument, das in Anzeigen oft nur als Adresse auftaucht statt als Nutzen.

Zum Rhein hin, zwischen Mülheimer Brücke und Rheinufer, zählen Blickbeziehungen und die Nähe zur Brücke als Verbindung nach links. Hier liegen die höheren Bodenrichtwertzonen, und hier ist der Abstand zu den linksrheinischen Preisen am kleinsten.

Um die Schanzenstraße und das frühere Carlswerk hat sich der Charakter am stärksten verändert. Aus dem Industriegelände sind Kultur- und Gewerbenutzungen geworden; die Nachbarschaft ist heute eine andere als vor zwanzig Jahren. Wer hier verkauft, verkauft an Käufer, die diesen Wandel ausdrücklich suchen — und sollte die Entwicklung im Exposé benennen, statt sie vorauszusetzen.

Entlang der Keupstraße und der Bergisch Gladbacher Straße prägt kleinteiliger Einzelhandel das Bild, dahinter liegen ruhigere Wohnstraßen. Der Unterschied zwischen Vorder- und Hinterhaus, zwischen Straßen- und Hofseite, ist in dieser Bebauung besonders groß — und schlägt sich im Preis nieder. Wer eine Wohnung zum Hof hat, sollte das ausdrücklich erwähnen.

Im Osten des Stadtteils, Richtung Buchheim und Holweide, wird die Bebauung lockerer und die Bodenrichtwerte fallen. Hier findet sich, was in Mülheim sonst selten ist: Wohnungen mit mehr Fläche und gelegentlich ein Haus.

Was in allen Lagen zählt

Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 64,3 Quadratmetern und einem Stadtteil, in dem 17 Prozent der Haushalte mit Kindern leben, ist die Zimmerzahl oft wichtiger als die reine Fläche. Eine Dreizimmerwohnung auf 72 Quadratmetern trifft hier einen größeren Käuferkreis als zwei Zimmer auf 80. Dazu kommen die Fragen, die im gemischten Altbaubestand immer früh gestellt werden: Energieausweis, Heizung, Fenster, Zustand des Dachs, Höhe der Rücklage.