Hausgeld: was darin steckt
Ein Teil davon lässt sich auf Mieter umlegen, ein Teil bleibt dauerhaft am Eigentümer hängen. Und ein auffällig niedriges Hausgeld ist selten ein gutes Zeichen.
Was das Hausgeld abdeckt
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, mit der eine Eigentümergemeinschaft ihre laufenden Kosten deckt. Es fällt unabhängig davon an, ob Sie selbst einziehen oder vermieten — und es teilt sich in zwei sehr unterschiedliche Hälften.
Umlagefähig auf Mieter
- Heizung und Warmwasser
- Wasser und Abwasser
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Hausreinigung und Gartenpflege
- Allgemeinstrom und Beleuchtung
- Gebäudeversicherung und Haftpflicht
- Aufzug, Schornsteinfeger, Hauswart
Maßgeblich ist die Betriebskostenverordnung — nur was dort aufgeführt und im Mietvertrag vereinbart ist, lässt sich weitergeben.
Bleibt beim Eigentümer
- Vergütung der Hausverwaltung
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum
- Kontoführung und Verwaltungskosten
- Kosten der Eigentümerversammlung
Erfahrungsgemäß 20 bis 30 Prozent des Hausgelds. Genau dieser Teil fehlt in Renditerechnungen, die nur mit der Kaltmiete arbeiten.
In Köln liegen Hausgelder typischerweise zwischen drei und fünf Euro je Quadratmeter und Monat. Aufzug, Tiefgarage, Concierge oder ein Schwimmbad treiben den Wert nach oben; eine schlichte Anlage aus den Achtzigern ohne Aufzug liegt am unteren Rand.
Was bleibt hängen — und reicht die Rücklage?
Der Rechner beantwortet zwei Fragen auf einmal: welcher Anteil des Hausgelds bei Vermietung an Ihnen hängen bleibt, und wie hoch eine angemessene Erhaltungsrücklage für dieses Gebäude wäre.
Der Richtwert folgt § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung: höchstens 7,10 € je m² und Jahr, wenn die Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, 9,00 € ab 22 Jahren, 11,50 € ab 32 Jahren, jeweils zuzüglich 1,00 € bei maschinell betriebenem Aufzug. Diese Verordnung gilt unmittelbar für preisgebundenen Wohnraum; in Eigentümergemeinschaften dient sie als Orientierung und ist nicht verbindlich. Der Anteil von 20 bis 30 Prozent nicht umlagefähiger Kosten ist ein Erfahrungswert und kann im Einzelfall abweichen.
Ein niedriges Hausgeld ist kein Schnäppchen
Käufer freuen sich über ein Hausgeld von 180 Euro, wo im Nachbarhaus 320 Euro fällig sind. Manchmal ist das ein echter Vorteil — eine kleine Anlage ohne Aufzug, mit sparsamer Verwaltung. Häufiger steckt etwas anderes dahinter: Die Gemeinschaft hat über Jahre zu wenig zurückgelegt.
Das Geld ist damit nicht gespart, sondern nur verschoben. Steht das Dach an, die Fassade oder der Aufzug, kommt eine Sonderumlage — und die trifft den, der zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist. Wer kurz vorher gekauft hat, zahlt für den Verschleiß von zwanzig Jahren mit.
Diese drei Unterlagen zeigen, woran man ist:
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Der Wirtschaftsplan
Er zeigt, welcher Betrag im laufenden Jahr in die Erhaltungsrücklage fließt. Vergleichen Sie ihn mit dem Richtwert aus dem Rechner oben. Liegt die Zuführung deutlich darunter, ist die Frage nicht ob, sondern wann nachgeschossen wird.
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Der Rücklagenbestand
Nicht die Zuführung allein zählt, sondern was tatsächlich auf dem Konto liegt — gemessen an dem, was ansteht. Eine Gemeinschaft mit 40.000 Euro Rücklage und einem Dach am Ende seiner Lebensdauer steht schlechter da als eine mit 25.000 Euro und frisch saniertem Bestand.
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Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Hier steht, was diskutiert und was vertagt wurde. Wiederkehrende Tagesordnungspunkte zu Feuchtigkeit, Heizung oder Fenstern sind aussagekräftiger als jede Zahl — sie zeigen ein Problem, das noch niemand bezahlt hat.
Beim Verkauf gilt das umgekehrt: Eine Gemeinschaft mit solider Rücklage und abgearbeiteten Maßnahmen ist ein Verkaufsargument, das sich beziffern lässt. Wir bereiten diese Unterlagen deshalb vor der Vermarktung auf, statt sie erst herauszusuchen, wenn ein Kaufinteressent danach fragt.
Unsicher, was die Zahlen Ihrer Eigentümergemeinschaft bedeuten?
Wir sehen uns Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und Protokolle gemeinsam an — bei der kostenlosen Bewertung Ihrer Wohnung.
Hausgeld und Erhaltungsrücklage
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Eine gesetzlich verbindliche Höhe gibt es für Eigentümergemeinschaften nicht — das Wohnungseigentumsgesetz verlangt eine „angemessene" Rücklage, ohne sie zu beziffern. Als Orientierung dienen die Höchstbeträge aus § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, die der Rechner oben verwendet. Ein zweiter gebräuchlicher Ansatz ist die Peterssche Formel: Sie geht davon aus, dass über rund 80 Jahre Instandhaltungskosten in Höhe des Anderthalbfachen der Herstellungskosten anfallen, wovon etwa 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen.
Welche Kosten kann ich als Vermieter weitergeben?
Nur die Positionen, die in der Betriebskostenverordnung genannt und im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind — Heizung, Wasser, Müll, Versicherung, Hauswart, Aufzug und Ähnliches. Nicht weitergeben lassen sich Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Instandsetzungen und Bankgebühren. Diese Trennung nimmt Ihre Hausverwaltung in der Jahresabrechnung vor; sie sollte dort ausgewiesen sein.
Wer zahlt eine Sonderumlage nach dem Verkauf?
Im Verhältnis zur Gemeinschaft schuldet grundsätzlich derjenige, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Wie Käufer und Verkäufer das untereinander regeln, gehört in den Kaufvertrag — dort lässt sich vereinbaren, wer eine bereits beschlossene Maßnahme trägt. Deshalb gehören beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Maßnahmen offengelegt, bevor der Notartermin steht.
Geht die angesparte Rücklage beim Verkauf auf mich über?
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer — sie wird beim Verkauf nicht ausgezahlt. Der Anteil daran geht rechnerisch auf den Käufer über und wirkt sich auf den Kaufpreis aus: Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Argument für einen höheren Preis, weil dem Käufer absehbare Kosten erspart bleiben.
Warum ist mein Hausgeld höher als beim Nachbarn?
Die Verteilung richtet sich nach den Miteigentumsanteilen, nicht nach der Wohnfläche allein — und die Anteile stehen in der Teilungserklärung. Dazu kommen objektbezogene Unterschiede: Aufzug, Tiefgarage, Grünflächen, Alter der Heizung, Umfang der Verwaltung. Zwei äußerlich ähnliche Wohnungen können deshalb spürbar verschiedene Hausgelder tragen.
Was bedeutet ein hohes Hausgeld für den Verkaufspreis?
Käufer rechnen es mit. Bei einer Wohnung, die vermietet werden soll, mindert der nicht umlagefähige Anteil direkt die Rendite; bei Selbstnutzern schmälert es die monatliche Belastbarkeit und damit den Finanzierungsrahmen. Ein hohes Hausgeld ist trotzdem kein Nachteil, wenn es begründet ist — etwa durch eine hohe Rücklagenzuführung nach abgeschlossener Sanierung. Genau das gehört im Exposé erklärt statt verschwiegen.