50 Fragen zu geerbten Immobilien

Zunächst sollten Sie klären, wer tatsächlich Erbe geworden ist, ob ein Testament oder Erbvertrag existiert und ob zum Nachlass auch Schulden gehören. Danach sollte der Wert der Immobilie ermittelt werden, bevor über Verkauf, Vermietung oder eine Übernahme entschieden wird.

Das Vermögen des Verstorbenen geht mit dem Tod grundsätzlich unmittelbar auf den oder die Erben über. Die spätere Grundbuchberichtigung macht Sie also nicht erst zum Erben, sondern korrigiert die Eintragung im Grundbuch.

Notarielle und amtlich verwahrte Testamente sowie Erbverträge werden über das Zentrale Testamentsregister der Bundesnotarkammer auffindbar gehalten. Das Nachlassgericht wird im Sterbefall über registrierte Verfügungen informiert.

Nicht automatisch. Ein zu Hause aufbewahrtes privates Testament ist dort nicht registriert, solange es nicht in besondere amtliche Verwahrung gegeben wurde.

Ein aufgefundenes privates Testament muss nach Kenntnis vom Tod unverzüglich beim zuständigen Nachlassgericht abgeliefert werden. Ob das Testament wirksam ist, entscheidet nicht der Finder, sondern das Nachlassgericht.

Dann richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach der gesetzlichen Erbfolge. Wer konkret erbt und in welcher Höhe, hängt unter anderem von Verwandtschaftsverhältnissen und der familiären Situation ab.

Nein. Ein Erbschein ist nicht in jedem Erbfall erforderlich. Beruht die Erbfolge beispielsweise auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, können die öffentliche Urkunde und das Eröffnungsprotokoll für den Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt ausreichen.

Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis über das Erbrecht und gegebenenfalls die Größe des Erbteils. Er wird auf Antrag vom Nachlassgericht erteilt.

Für Nachlasssachen in Köln ist das Amtsgericht Köln zuständig: Amtsgericht Köln, Nachlassgericht, Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln.

Die gesetzliche Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen. Sie beginnt nicht zwingend am Todestag, sondern grundsätzlich mit Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Erbenstellung. In bestimmten Auslandskonstellationen beträgt die Frist sechs Monate.

Grundsätzlich kann eine Erbschaft ausgeschlagen werden. Gerade bei Darlehen, offenen Forderungen oder anderen erheblichen Nachlassverbindlichkeiten sollte wegen der kurzen Frist schnell rechtlicher Rat eingeholt werden.

Mit einer Erbschaft können auch Nachlassverbindlichkeiten auf den Erben übergehen. Der Erbe haftet grundsätzlich für Nachlassverbindlichkeiten.

Ein bestehendes Darlehen verschwindet durch den Todesfall nicht automatisch. Deshalb sollten Darlehensvertrag, Restschuld, Grundschuld, Zinssatz und mögliche Ablösebedingungen frühzeitig geprüft werden.

Das Grundbuch sollte berichtigt werden, wenn dort noch der Verstorbene als Eigentümer eingetragen ist. Welche Nachweise erforderlich sind, hängt von der Erbfolge ab.

Für die Eintragung der Erben wird die entsprechende Grundbuchgebühr nicht erhoben, wenn der Antrag grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird.

Eine vorherige separate Eintragung der Erben ist nicht in jedem Verkaufsfall zwingend erforderlich. Entscheidend ist, dass die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt und dem Notar ordnungsgemäß nachgewiesen werden kann. Die konkrete Abwicklung sollte der beurkundende Notar prüfen.

Je nach Immobilie werden unter anderem Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Flurkarte, Energieausweis, Bauunterlagen und Modernisierungsnachweise benötigt. Bei Eigentumswohnungen kommen beispielsweise Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen hinzu.

Wenn mehrere Personen Erben werden, gehört der Nachlass ihnen gemeinschaftlich. Die geerbte Immobilie gehört dann nicht einfach jedem Erben mit einem bestimmten Zimmer oder Gebäudeteil, sondern zum gemeinschaftlichen Nachlass.

Nein, über die zum Nachlass gehörende Immobilie können die Erben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Für einen normalen Verkauf müssen deshalb die erforderlichen Erklärungen aller Beteiligten vorliegen.

Dann sollte zunächst geklärt werden, warum die Interessen auseinandergehen. Häufig helfen eine neutrale Immobilienbewertung sowie konkrete Berechnungen zu Verkauf, Vermietung und Übernahme durch einen Miterben.

Ja, wenn sich die Beteiligten entsprechend einigen. Der übernehmende Miterbe kann die anderen Erben beispielsweise auszahlen und anschließend alleiniger Eigentümer werden.

Gerade dann sollte der Marktwert nachvollziehbar ermittelt werden. Sonst besteht schnell Streit darüber, ob die Auszahlung zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurde.

Dann kann geprüft werden, ob sich die Auszahlung finanzieren lässt. Weil wir neben der Maklertätigkeit auch als Immobiliardarlehensvermittler zugelassen sind, können wir je nach wirtschaftlicher Situation prüfen, ob sich eine Finanzierung für die Übernahme darstellen lässt.

Ein Miterbe kann grundsätzlich über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Er kann jedoch nicht einfach seinen rechnerischen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand wie dem Wohnzimmer oder einem Teil des Hauses verkaufen.

Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, steht den übrigen Miterben grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Die gesetzliche Ausübungsfrist beträgt zwei Monate.

Kann eine Gemeinschaft nicht einvernehmlich aufgelöst werden, kann bei Grundstücken unter bestimmten Voraussetzungen eine Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben werden. Sie sollte meist als letzte Möglichkeit betrachtet werden, weil ein freihändiger Verkauf häufig besser steuerbar ist.

Ja. Eine nachvollziehbare Bewertung kann viele Diskussionen versachlichen. Erst wenn bekannt ist, über welchen Vermögenswert gesprochen wird, lassen sich Verkauf, Vermietung und Auszahlung sinnvoll vergleichen.

Für eine erste Orientierung kann ein Immobilienwertrechner sinnvoll sein. Bei einer Erbauseinandersetzung, konkreten Verkaufsentscheidung oder ungewöhnlichen Immobilie sollte die Immobilie zusätzlich persönlich betrachtet werden.

Relevant sind unter anderem Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Modernisierungen, Ausstattung, energetischer Zustand, Grundbuchsituation und aktuelle Nachfrage. Bei Eigentumswohnungen spielen zusätzlich die wirtschaftliche und technische Situation der Eigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle.

Nicht ungeprüft. Immobilienmärkte verändern sich und Eigentümer schätzen den Wert ihrer eigenen Immobilie teilweise deutlich anders ein als der aktuelle Markt.

Nicht automatisch. Manche Arbeiten verbessern die Vermarktung erheblich, während andere mehr kosten, als sie beim Verkauf zusätzlich einbringen. Deshalb sollte vor größeren Investitionen eine Verkaufsstrategie feststehen.

Nein, zwingend ist das nicht. Eine geordnete Entrümpelung kann die Vermarktung jedoch deutlich erleichtern und Interessenten helfen, Räume und Größen besser wahrzunehmen.

Das können die Erben selbst übernehmen oder entsprechende Dienstleister beauftragen. Bei einer Vermarktung über uns koordinieren wir je nach Fall auch Handwerker, Entrümpelung und weitere notwendige Schritte über unser Netzwerk.

Fehlende Unterlagen sind bei älteren Erbimmobilien nicht ungewöhnlich. Zunächst sollte geprüft werden, welche Dokumente tatsächlich fehlen und bei welchen Behörden, Verwaltern oder anderen Stellen sie beschafft werden können.

Bei einem Verkauf muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorhanden sein, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Bei Baudenkmälern bestehen Besonderheiten.

Liegt bei Veröffentlichung der Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Energieangaben in der Anzeige enthalten sein. Dazu gehören unter anderem Art des Energieausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.

Das hängt stark von Erbnachweis, Unterlagen, Zustand, Preisstrategie und Immobilie ab. Bei ungeklärter Erbfolge, fehlenden Unterlagen oder einer Erbengemeinschaft kann die Vorbereitung deutlich länger dauern als die eigentliche Vermarktung.

Nein. Ein Erbfall verpflichtet Sie nicht automatisch zum sofortigen Verkauf. Zunächst sollte geprüft werden, was wirtschaftlich und persönlich sinnvoll ist.

Das hängt von erzielbarer Miete, Immobilienwert, Modernisierungsbedarf, laufenden Kosten und Ihren langfristigen Zielen ab. Die Entscheidung sollte deshalb nicht ausschließlich anhand der möglichen Monatsmiete getroffen werden.

Ja. Wenn die Prüfung ergibt, dass eine Vermietung sinnvoller ist als ein Verkauf, kann Highseller Immobilien & Finanzen auf Wunsch auch die Vermietung übernehmen.

Ein bestehendes Mietverhältnis verschwindet durch die Erbschaft nicht. Auch ein späterer Verkauf beendet einen bestehenden Wohnraummietvertrag grundsätzlich nicht automatisch; der Erwerber tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Eine Erbschaft allein beendet das Mietverhältnis nicht. Ob eine Eigenbedarfskündigung im konkreten Fall zulässig ist, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und dem Einzelfall ab und sollte bei Unsicherheit rechtlich geprüft werden.

Nicht zwingend. Ob Erbschaftsteuer entsteht, hängt unter anderem vom gesamten steuerpflichtigen Erwerb, dem Verwandtschaftsgrad, den Freibeträgen und möglichen Steuerbefreiungen ab.

Bei unbeschränkter Steuerpflicht beträgt der persönliche Freibetrag derzeit beispielsweise 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und grundsätzlich 200.000 Euro für Enkelkinder. Für andere Personengruppen gelten andere Freibeträge.

Unter bestimmten Voraussetzungen bestehen besondere Steuerbefreiungen für das selbst genutzte Familienheim. Für Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner und für Kinder gelten unterschiedliche Voraussetzungen; bei Kindern ist die Begünstigung grundsätzlich auf bis zu 200 m² Wohnfläche begrenzt. Außerdem spielt die weitere Selbstnutzung über zehn Jahre eine wichtige Rolle.

Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Das kann vorkommen, ist jedoch nicht automatisch der Fall. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die Zehnjahresfrist grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Zusätzlich gibt es Ausnahmen bei bestimmten Eigennutzungskonstellationen.

Grundsätzlich nein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers dem Rechtsnachfolger zugerechnet. Hat der Verstorbene die Immobilie beispielsweise bereits weit länger als zehn Jahre gehalten, kann dies für einen späteren Verkauf entscheidend sein.

Das ist möglich, wenn ein noch laufendes Immobiliendarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig abgelöst werden soll. Ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden kann, hängt vom konkreten Darlehensvertrag und den rechtlichen Umständen ab und sollte vor dem Verkauf geprüft werden.

Lassen Sie zunächst den Wert der Immobilie und die Ausgangssituation prüfen. Sie müssen beim ersten Gespräch noch keinen Verkaufsauftrag erteilen.