Erbschaftsteuer auf Immobilien
2025 hat der Fiskus bundesweit 60,8 Prozent mehr Erbschaft- und Schenkungsteuer festgesetzt als im Jahr davor. Die Freibeträge sind seit 2009 unverändert — die Bewertung der Grundstücke nicht.
Erbschaftsteuer auf Immobilien: worauf es ankommt
Die Freibeträge betragen 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro für Enkel und 20.000 Euro für Geschwister, Nichten, Neffen und Nichtverwandte. Sie gelten je Erwerber und erneuern sich alle zehn Jahre. Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Erwerbswert und reicht von 7 bis 50 Prozent.
Bewertet wird nach dem Bewertungsgesetz, nicht nach dem tatsächlichen Marktwert. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt das Vergleichswertverfahren, ersatzweise das Sachwertverfahren; für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren. Seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 fallen die Werte spürbar höher aus als zuvor — Erben werden regelmäßig davon überrascht, dass das Finanzamt über dem liegt, was sie am Markt erzielen könnten.
Dagegen gibt es ein Mittel: den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Zulässig sind ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen — oder ein zeitnaher Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Wer ohnehin verkaufen will, hat damit den einfachsten Nachweis in der Hand. Die Fristen dafür sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Die Erbschaftsteuer steigt schneller als das vererbte Vermögen
2025 haben die deutschen Finanzverwaltungen Erbschaft- und Schenkungsteuer in Höhe von 21,4 Milliarden Euro festgesetzt — ein Anstieg um 60,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das steuerlich berücksichtigte Vermögen wuchs im selben Zeitraum um 32,9 Prozent auf 150,5 Milliarden Euro. Die Steuer legt also fast doppelt so schnell zu wie das Vermögen, aus dem sie stammt.
Ein wesentlicher Grund liegt in den Immobilien: Allein bei Erbschaften wurde 2025 Grundvermögen im Wert von 33,0 Milliarden Euro übertragen, 20,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Freibeträge sind seit 2009 unverändert — die Bewertung der Grundstücke ist es nicht.
Landesbetrieb IT.NRW zur Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik 2024; Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer 2025.
Aus diesen Zahlen lassen sich zwei Dinge ablesen. Erstens: Rund ein Drittel des übertragenen Vermögens fiel in Nordrhein-Westfalen unter die Freibeträge — die meisten Erbfälle bleiben steuerfrei oder nahezu steuerfrei. Zweitens: Wo Steuer anfällt, ist sie spürbar. Auf die 30.580 veranlagten Erben entfielen im Schnitt rund 69.000 Euro.
Was bleibt nach dem Freibetrag?
Wählen Sie Ihr Verhältnis zum Erblasser und den Wert, den das Finanzamt für die Immobilie ansetzt. Der Rechner zeigt Freibetrag, steuerpflichtigen Erwerb, Steuersatz und die Steuer.
- Freibetrag nach § 16 ErbStG––
- steuerpflichtiger Erwerb–auf volle 100 € abgerundet
- Steuersatz nach § 19 ErbStG–nach Steuerklasse und Erwerbshöhe
- Erbschaftsteuer–entspricht 0 % des Immobilienwerts
Überschlagsrechnung, keine Steuerberatung. Nicht berücksichtigt sind Versorgungsfreibeträge nach § 17 ErbStG, Nachlassverbindlichkeiten, weiteres Vermögen neben der Immobilie, Vorerwerbe der letzten zehn Jahre und die Befreiung für das Familienheim nach § 13 ErbStG — die den Betrag im Einzelfall auf null senken kann. Für die verbindliche Beurteilung ist Ihr Steuerberater zuständig.
Das Familienheim kann die Steuer auf null senken
Die wichtigste Ausnahme steht in § 13 ErbStG und betrifft die selbst genutzte Wohnung. Sie wirkt nicht als Freibetrag, sondern als Befreiung — die Immobilie fällt dann ganz oder teilweise aus der Bemessungsgrundlage heraus.
Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
Erben sie die vom Erblasser selbst genutzte Wohnung und bewohnen sie diese zehn Jahre lang weiter selbst, bleibt sie nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei — ohne Begrenzung der Wohnfläche. Das kann bei einem Haus in Lindenthal oder Marienburg über den gesamten Wert gehen.
Für Kinder
Dieselbe Regel gilt nach Nr. 4c, aber gedeckelt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ist die Wohnung größer, wird der übersteigende Anteil besteuert. Bei einem 260-Quadratmeter-Haus bleiben also rund 77 Prozent des Werts befreit, der Rest fällt in die normale Berechnung.
Die Zehnjahresfrist ist die Falle
Zieht der Erbe innerhalb dieser zehn Jahre aus oder vermietet die Wohnung, entfällt die Befreiung rückwirkend — die Steuer wird dann nachträglich festgesetzt. Ausgenommen sind zwingende Gründe, etwa wenn Pflegebedürftigkeit die Selbstnutzung unmöglich macht. Ein Umzug aus beruflichen Gründen zählt in aller Regel nicht dazu.
Wer also überlegt, das geerbte Elternhaus zunächst zu behalten und in ein paar Jahren zu verkaufen, sollte diese Frist kennen, bevor er sich entscheidet. Manchmal ist der sofortige Verkauf steuerlich der klarere Weg — manchmal ist es genau umgekehrt.
Und wenn das Geld für die Steuer fehlt?
Dann muss die Immobilie nicht zwangsläufig weg. Auf Antrag kann die Steuer nach § 28 Abs. 3 ErbStG bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn sie nur durch Veräußerung aufgebracht werden könnte. Bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekten ist diese Stundung zinslos. Das ist ein wenig bekanntes, aber wirksames Instrument — den Antrag stellt Ihr Steuerberater.
Wenn das Finanzamt höher bewertet als der Markt
Der Grundbesitzwert, den das Finanzamt ansetzt, entsteht aus typisierten Verfahren — nicht aus einer Besichtigung. Genau deshalb weicht er im Einzelfall nach oben ab: Ein Haus mit Sanierungsstau, ungünstigem Grundriss oder einer Lage direkt an einer Hauptverkehrsachse wird im Vergleichswertverfahren zunächst behandelt wie das gepflegte Nachbarhaus.
Dagegen steht der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Drei Wege sind dafür anerkannt:
- ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses
- ein Gutachten einer zertifizierten Sachverständigen oder eines zertifizierten Sachverständigen für Grundstückswertermittlung
- ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis aus zeitnahem Verkauf
Der dritte Weg ist der einfachste — vorausgesetzt, ein Verkauf steht ohnehin an. Dann ist der beurkundete Kaufpreis selbst der Nachweis, und es braucht kein separates Gutachten. Wichtig ist der zeitliche Zusammenhang zum Bewertungsstichtag; wie eng dieser sein muss, klären Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie den Vermarktungsstart festlegen.
Für uns heißt das praktisch: Wenn absehbar ist, dass ein Verkauf als Wertnachweis dienen soll, arbeiten wir von Anfang an mit dieser Anforderung — nachvollziehbare Vermarktung, dokumentierte Interessentenresonanz, ein Preis, der am Markt zustande gekommen ist und nicht im Familienkreis. Ein Verkauf unter Verwandten trägt diesen Nachweis nämlich nicht.
Erbschaftsteuer im Raum — und Sie wissen nicht, was die Immobilie wirklich wert ist?
Wir ermitteln den Marktwert kostenlos und stimmen uns auf Wunsch direkt mit Ihrem Steuerberater ab.
Erbschaftsteuer auf Immobilien in Köln
Wann muss ich die Erbschaft überhaupt melden?
Der Erwerb ist dem zuständigen Finanzamt grundsätzlich binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen. Eine formlose Mitteilung genügt zunächst. Ob daraus eine Steuererklärung wird, entscheidet das Finanzamt — es fordert sie an, wenn es eine Steuer für möglich hält. Bei notariell beurkundeten Vorgängen und in vielen Bankfällen erhält das Finanzamt ohnehin eine Mitteilung.
Der Freibetrag ist höher als der Immobilienwert — muss ich trotzdem etwas tun?
Die Anzeigepflicht besteht unabhängig davon, ob am Ende Steuer anfällt. Und rechnen Sie nicht nur die Immobilie: Der Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb. Bankguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen und Schenkungen desselben Erblassers aus den letzten zehn Jahren zählen mit. Erst danach steht fest, ob der Freibetrag reicht.
Wie kommt das Finanzamt auf den Wert meiner Kölner Immobilie?
Über typisierte Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen ist das zunächst das Vergleichswertverfahren, das auf die Daten des Gutachterausschusses zurückgreift; fehlen geeignete Vergleichswerte, greift das Sachwertverfahren. Vermietete Objekte werden im Ertragswertverfahren bewertet. Eine Besichtigung findet dabei nicht statt — deshalb kennt das Verfahren weder den Sanierungsstau im Keller noch die Hauptstraße vor der Tür.
Wir sind mehrere Erben — wie wird dann gerechnet?
Jeder Erbe wird einzeln veranlagt, mit seinem eigenen Freibetrag und seiner eigenen Steuerklasse, jeweils bezogen auf seinen Anteil. Bei drei Kindern und einem Haus im Wert von 900.000 Euro entfallen rechnerisch 300.000 Euro auf jedes Kind — jeweils unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Dieselbe Immobilie kann für ein Geschwisterkind des Erblassers dagegen sofort steuerpflichtig sein. Mehr dazu auf unserer Seite zur Erbengemeinschaft.
Lohnt es sich, vor dem Tod zu übertragen?
Das kann sich rechnen, weil die Freibeträge alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen — wer früh und in Abständen überträgt, nutzt sie mehrfach. Es ist aber keine reine Rechenaufgabe: Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte und die eigene Absicherung im Alter gehören dazu. Das ist ein Fall für Steuerberater und Notar, nicht für einen Onlinerechner. Wir liefern dafür die belastbare Wertermittlung.
Muss ich die Immobilie verkaufen, um die Steuer zu zahlen?
Nein, jedenfalls nicht zwangsläufig. Neben der Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG kommt je nach Situation eine Finanzierung des Steuerbetrags in Betracht — die Immobilie dient dann als Sicherheit. Weil wir auch als Immobiliardarlehensvermittler zugelassen sind, können wir einschätzen, ob das im konkreten Fall trägt, bevor Sie sich zum Verkauf entscheiden.
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