Erbschaftsteuer auf Immobilien
Die Freibeträge sind hoch — die Bewertung durch das Finanzamt oft höher als gedacht.
Erbschaftsteuer auf Immobilien: worauf es ankommt
Die Freibeträge betragen 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro für Enkel und 20.000 Euro für Geschwister, Nichten, Neffen und Nichtverwandte. Sie gelten je Erwerber und erneuern sich alle zehn Jahre. Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Erwerbswert und reicht von 7 bis 50 Prozent.
Bewertet wird nach dem Bewertungsgesetz, nicht nach dem tatsächlichen Marktwert. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt das Vergleichswertverfahren, ersatzweise das Sachwertverfahren; für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren. Seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 fallen die Werte spürbar höher aus als zuvor — Erben werden regelmäßig davon überrascht, dass das Finanzamt über dem liegt, was sie am Markt erzielen könnten.
Dagegen gibt es ein Mittel: den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Zulässig sind ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen — oder ein zeitnaher Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Wer ohnehin verkaufen will, hat damit den einfachsten Nachweis in der Hand. Die Fristen dafür sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Die Freibeträge sind hoch — die Bewertung durch das Finanzamt oft höher als gedacht.
Verkauf und Finanzierung aus einer Hand
Wir sind Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Darlehensvermittler nach § 34i GewO. Das heißt für Sie: Wir erkennen früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können, statt eine Zusage abzuwarten, die nicht kommt. Das spart Besichtigungen und verkürzt die Zeit bis zum Notartermin.
Verkaufen mit Finanzierungskompetenz
Dank eigener Finanzierungskompetenz erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können. Den ersten Anhaltspunkt zum Wert liefert unser Immobilienwertrechner, stadtteilgenau für Köln.
- Zeitnaher Verkauf als Nachweis nach § 198 BewG
- Wertermittlung innerhalb weniger Tage
- Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater
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Häufige Fragen
Fragen, die immer kommen
- Wann ist das Familienheim steuerfrei?
- Erben Ehegatten die selbstgenutzte Wohnung, bleibt sie nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei, wenn sie diese zehn Jahre lang selbst bewohnen — ohne Flächenbegrenzung. Für Kinder gilt dieselbe Regel nach Nr. 4c, aber begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche; darüber hinaus wird anteilig besteuert. Zieht der Erbe innerhalb der zehn Jahre aus oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend — außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.
- Muss ich verkaufen, um die Steuer zu zahlen?
- Nicht zwingend. Auf Antrag kann die Steuer nach § 28 Abs. 3 ErbStG bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn sie nur durch Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte. Bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekten ist die Stundung zinslos. Das ist ein wenig bekanntes, aber wirksames Instrument. Den Antrag stellt Ihr Steuerberater.
Amtliche Werte — Quellen und Methodik.
Was wir übernehmen
Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe.
Makler und Finanzierer in einem
Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler und nach § 34i GewO als Darlehensvermittler. Dadurch erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können.
Was wir für Sie übernehmen
Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich — sie verpflichtet Sie zu nichts.
Die Freibeträge sind hoch — die Bewertung durch das Finanzamt oft höher als gedacht. Für eine erste Einschätzung genügen wenige Angaben — kostenlos und unverbindlich.
Richtwerte, kein Preisschild. Für Ihr Objekt zählt der Zustand im Detail — dafür rechnen wir kostenlos eine Wertindikation oder kommen persönlich vorbei.
Was kostet mich der Verkauf?
Die Ersteinschätzung ist kostenlos. Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist — bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen. Kosten für Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis fallen unabhängig davon an und liegen im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind in Köln je nach Objekt und Preisvorstellung acht bis sechzehn Wochen üblich. Den größten Zeitverlust verursachen fehlende Unterlagen und Interessenten, deren Finanzierung am Ende doch nicht steht — beides fangen wir vorher ab.
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