Geerbte Immobilie in Köln verkaufen
Drei Fristen laufen ab dem Erbfall — und zwei davon beginnen nicht am Todestag, sondern an dem Tag, an dem Sie davon erfahren haben.
Geerbte Immobilie in Köln verkaufen: worauf es ankommt
Die erste Frist betrifft das Grundbuch: Wird die Berichtigung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach fallen Kosten nach Immobilienwert an. Grundlage ist ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ohne berichtigtes Grundbuch kein Verkauf — deshalb steht dieser Schritt am Anfang, nicht am Ende.
Die zweite Frist ist die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Sie beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit der Anschaffung durch den Erblasser — dessen Haltedauer wird angerechnet. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei. Liegt der Erwerb kürzer zurück, ist der Gewinn zu versteuern, gerechnet aus Verkaufspreis minus den seinerzeitigen Anschaffungskosten des Erblassers.
Davon zu trennen ist die Erbschaftsteuer, die unabhängig vom Verkauf anfällt. Die Freibeträge betragen 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro je Kind und 20.000 Euro für Geschwister oder Nichtverwandte. Bewertet wird nach dem Bewertungsgesetz, was vom tatsächlichen Marktwert abweichen kann — ein Verkauf zeitnah zum Erbfall kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Das ist Steuerrecht; die verbindliche Auskunft gibt Ihr Steuerberater.
Drei Termine, die nach einem Erbfall laufen
Zwei davon beginnen mit dem Tag, an dem Sie vom Erbfall erfahren — einer mit dem Todestag selbst. Tragen Sie die Daten ein, dann sehen Sie, wann welche Frist endet.
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Erbschaft ausschlagen sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall und vom Berufungsgrund, § 1944 BGB. Bei Auslandsbezug sechs Monate.– –
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Erwerb beim Finanzamt anzeigen drei Monate ab Kenntnis, § 30 ErbStG. Eine formlose Mitteilung genügt zunächst; ob eine Steuererklärung folgt, entscheidet das Finanzamt.– –
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Grundbuch gebührenfrei berichtigen zwei Jahre ab dem Erbfall. Danach richtet sich die Gebühr nach dem Wert der Immobilie.– –
Fristende nach §§ 187 ff. BGB. Fällt es auf einen Samstag oder Sonntag, verschiebt § 193 BGB auf den nächsten Werktag — gesetzliche Feiertage berücksichtigt dieser Rechner nicht, prüfen Sie das Datum in Grenzfällen nach. Die Ausschlagungsfrist beginnt nicht automatisch am Todestag, sondern mit Ihrer Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund; wann diese vorlag, kann im Streitfall entscheidend sein. Keine Rechtsberatung.
Warum die Reihenfolge über Monate entscheidet
Ein Verkauf scheitert selten daran, dass sich kein Käufer findet. Er verzögert sich, weil Unterlagen fehlen, die niemand rechtzeitig beantragt hat. Die Schritte laufen dabei nicht nacheinander — die meisten lassen sich parallel erledigen.
Der Erbnachweis
Ohne ihn geht nichts: Weder das Grundbuchamt noch der Notar handeln, bevor die Erbfolge belegt ist. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen häufig die öffentliche Urkunde und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts — dann ist kein Erbschein nötig. Fehlt beides, wird er beim Nachlassgericht beantragt. Für Köln ist das Amtsgericht Köln zuständig, Reichenspergerplatz 1. Die Gebühr richtet sich nach dem Nachlasswert, die Bearbeitung dauert je nach Auslastung Wochen bis Monate. Wer verkaufen will, stellt den Antrag deshalb früh — nicht erst, wenn ein Käufer wartet.
Die Grundbuchberichtigung
Steht im Grundbuch noch der Verstorbene, wird die Eintragung auf die Erben berichtigt. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei — eine Frist, die viele verstreichen lassen, weil sie zunächst nichts kostet und nichts drängt. Für den Verkauf selbst ist eine vorherige Eintragung der Erben übrigens nicht in jedem Fall zwingend; entscheidend ist, dass die Erbfolge gegenüber Grundbuchamt und Notar nachgewiesen werden kann. Der beurkundende Notar prüft, welcher Weg im konkreten Fall der richtige ist.
Die Objektunterlagen
Bei geerbten Immobilien fehlen sie regelmäßig — Grundrisse aus den Sechzigern, eine Wohnflächenberechnung, die nie erstellt wurde, ein Energieausweis, der abgelaufen ist. Was fehlt, lässt sich beschaffen: über das Bauamt per Einsicht in die Bauakte, über die Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen, über einen Energieberater. Das dauert, aber es läuft parallel zum Erbnachweis. Wer damit erst nach dem Erbschein anfängt, hängt zwei Verfahren hintereinander statt nebeneinander.
Der Zustand der Immobilie
Steht das Haus leer, laufen Kosten weiter und Risiken entstehen: Der Versicherungsschutz kann sich bei längerem Leerstand ändern, und ein Frostschaden im ungeheizten Gebäude trifft die Erben gemeinsam. Auch das spricht dafür, früh zu entscheiden — nicht überstürzt, aber eben auch nicht erst nach zwei Jahren.
Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?
Ein Erbfall verpflichtet zu nichts. Die Frage ist, was wirtschaftlich und persönlich trägt — und die Antwort hängt an drei Dingen, die sich beziffern lassen.
Erstens der Zustand. Eine Immobilie aus den Sechzigern, die vierzig Jahre lang bewohnt und dabei kaum modernisiert wurde, braucht Geld: Heizung, Fenster, Bad, oft die Elektrik. Wer selbst einzieht, zahlt das aus eigener Tasche. Wer vermietet, muss es vorstrecken, bevor die erste Miete fließt. Wer verkauft, gibt es im Preis ab — an einen Käufer, der genau rechnet, aber die Arbeit übernimmt.
Zweitens die laufenden Kosten. Grundsteuer, Versicherung, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld — das läuft ab dem Erbfall weiter, unabhängig davon, ob jemand einzieht. Bei einer leer stehenden Wohnung mit 300 Euro Hausgeld sind das im Jahr 3.600 Euro, die aus dem Nachlass oder aus eigener Tasche kommen.
Drittens die Steuerlage. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren angeschafft, ist ein Verkauf für Sie ohne Einkommensteuer auf den Gewinn — seine Haltedauer wird Ihnen zugerechnet. Liegt der Erwerb kürzer zurück, kann der Zeitpunkt des Verkaufs mehrere zehntausend Euro ausmachen. Und wer das Familienheim steuerfrei erbt, bindet sich für zehn Jahre an die Selbstnutzung.
Diese drei Größen lassen sich nebeneinanderlegen. Wir rechnen Ihnen den Marktwert aus, die realistisch erzielbare Miete und die Investition, die für eine Vermietung nötig wäre — und sagen auch dann, dass Vermieten die bessere Wahl ist, wenn dabei kein Verkaufsauftrag für uns herauskommt.
Sie haben geerbt und wissen noch nicht, was Sie wollen?
Das ist der Normalfall. Wir ermitteln kostenlos den Marktwert und ordnen ein, was die Immobilie in Ihrer Situation bedeutet — ohne dass Sie sich festlegen müssen.
Geerbte Immobilie in Köln verkaufen
Wie lange dauert es vom Erbfall bis zum Notartermin?
Die Vermarktung selbst dauert bei einer marktgängigen Immobilie mit vollständigen Unterlagen oft nur Wochen. Was davor liegt, entscheidet über den Gesamtzeitraum: Ist die Erbfolge geklärt, liegen die Unterlagen vor, sind sich alle Erben einig? Bei einem Alleinerben mit notariellem Testament kann der Verkauf nach wenigen Monaten beurkundet sein. Bei ungeklärter Erbfolge, fehlenden Unterlagen oder einer zerstrittenen Erbengemeinschaft wird daraus schnell ein Jahr — die Zeit vergeht dabei fast vollständig vor dem Vermarktungsstart.
Muss ich vor dem Verkauf renovieren oder entrümpeln?
Renovieren meist nicht — vor größeren Investitionen sollte eine Verkaufsstrategie stehen, sonst zahlen Sie für etwas, das der Markt nicht vergütet. Entrümpeln ist rechtlich ebenfalls nicht nötig, praktisch aber fast immer sinnvoll: Interessenten schätzen Räume und Größen in einem geräumten Haus deutlich besser ein. Handwerker, Entrümpelung und die nötige Koordination können wir bei einer Vermarktung über uns übernehmen.
Was passiert mit einem laufenden Immobiliendarlehen?
Es verschwindet durch den Todesfall nicht — der Erbe tritt in den Vertrag ein. Deshalb gehören Darlehensvertrag, Restschuld, eingetragene Grundschulden, Zinssatz und Ablösebedingungen früh geprüft. Bei vorzeitiger Ablösung wegen des Verkaufs kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Lassen Sie sich die Zahlen von der Bank schriftlich geben, bevor Sie den Verkaufspreis kalkulieren.
Die Immobilie ist vermietet — kann ich trotzdem verkaufen?
Ja. Das Mietverhältnis läuft weiter, der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten ein — Kauf bricht nicht Miete. Das schränkt den Käuferkreis ein: Selbstnutzer scheiden meist aus, Kapitalanleger bewerten anders. Der erzielbare Preis hängt dann stark an der Miethöhe im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Eigenbedarfskündigung allein wegen des Erbfalls gibt es nicht; ob sie im Einzelfall möglich ist, gehört anwaltlich geprüft.
Was ist, wenn die Immobilie überschuldet ist?
Dann ist die Ausschlagung zu prüfen — und zwar schnell, denn die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis. Übersteigen die Nachlassverbindlichkeiten den Wert, haftet der Erbe grundsätzlich für sie. Es gibt Instrumente zur Haftungsbeschränkung, etwa die Nachlassverwaltung oder das Nachlassinsolvenzverfahren; beides gehört in anwaltliche Hände. Wir können in dieser Lage schnell einordnen, was die Immobilie realistisch wert ist — häufig ist genau das die offene Frage.
Können Sie mit meinem Steuerberater zusammenarbeiten?
Ja, und das ist bei Erbfällen oft der schnellste Weg. Wir liefern die Wertermittlung und die Objektdaten, Ihr Steuerberater beurteilt Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Wenn ein Verkauf als dieser Nachweis dienen soll, stimmen wir den Zeitplan vorher ab.
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