Geerbte Immobilie in Köln verkaufen
Beim Erbe entscheiden zwei Fristen darüber, was am Ende bleibt.
Geerbte Immobilie in Köln verkaufen: worauf es ankommt
Die erste Frist betrifft das Grundbuch: Wird die Berichtigung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach fallen Kosten nach Immobilienwert an. Grundlage ist ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ohne berichtigtes Grundbuch kein Verkauf — deshalb steht dieser Schritt am Anfang, nicht am Ende.
Die zweite Frist ist die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Sie beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit der Anschaffung durch den Erblasser — dessen Haltedauer wird angerechnet. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei. Liegt der Erwerb kürzer zurück, ist der Gewinn zu versteuern, gerechnet aus Verkaufspreis minus den seinerzeitigen Anschaffungskosten des Erblassers.
Davon zu trennen ist die Erbschaftsteuer, die unabhängig vom Verkauf anfällt. Die Freibeträge betragen 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro je Kind und 20.000 Euro für Geschwister oder Nichtverwandte. Bewertet wird nach dem Bewertungsgesetz, was vom tatsächlichen Marktwert abweichen kann — ein Verkauf zeitnah zum Erbfall kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Das ist Steuerrecht; die verbindliche Auskunft gibt Ihr Steuerberater.
Beim Erbe entscheiden zwei Fristen darüber, was am Ende bleibt.
Verkauf und Finanzierung aus einer Hand
Wir sind Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Darlehensvermittler nach § 34i GewO. Das heißt für Sie: Wir erkennen früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können, statt eine Zusage abzuwarten, die nicht kommt. Das spart Besichtigungen und verkürzt die Zeit bis zum Notartermin.
Verkaufen mit Finanzierungskompetenz
Dank eigener Finanzierungskompetenz erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können. Den ersten Anhaltspunkt zum Wert liefert unser Immobilienwertrechner, stadtteilgenau für Köln.
- Wertermittlung innerhalb weniger Tage, auch für die Ausschlagungsfrist
- Unterstützung bei Erbschein und Grundbuchberichtigung
- Abstimmung mit allen Erben, ein Ansprechpartner
- Kostenlose Ersteinschätzung, unverbindlich
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Häufige Fragen
Fragen, die immer kommen
- Wie lange dauert ein Erbschein?
- Beim Nachlassgericht in Köln je nach Auslastung und Komplexität mehrere Wochen bis Monate. Beantragt wird er beim Amtsgericht des letzten Wohnsitzes des Erblassers, die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert. Liegt ein notarielles Testament vor, ersetzt es zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll den Erbschein für die Grundbuchberichtigung — das spart Zeit und Geld. Ein privatschriftliches Testament genügt dafür in der Regel nicht.
- Kann ich das Erbe ausschlagen, wenn die Immobilie belastet ist?
- Ja, innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und dem Berufungsgrund; bei Auslandsaufenthalt sechs Monate. Die Ausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht oder notariell beglaubigt und gilt für den gesamten Nachlass — man kann nicht einzelne Gegenstände ablehnen. Vorher lohnt eine nüchterne Gegenüberstellung von Immobilienwert und Belastungen. Genau dafür ist eine schnelle, belastbare Wertermittlung nützlich.
Amtliche Werte — Quellen und Methodik.
Was wir übernehmen
Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe.
Makler und Finanzierer in einem
Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler und nach § 34i GewO als Darlehensvermittler. Dadurch erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können.
Was wir für Sie übernehmen
Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich — sie verpflichtet Sie zu nichts.
Beim Erbe entscheiden zwei Fristen darüber, was am Ende bleibt. Für eine erste Einschätzung genügen wenige Angaben — kostenlos und unverbindlich.
Richtwerte, kein Preisschild. Für Ihr Objekt zählt der Zustand im Detail — dafür rechnen wir kostenlos eine Wertindikation oder kommen persönlich vorbei.
Was kostet mich der Verkauf?
Die Ersteinschätzung ist kostenlos. Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist — bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen. Kosten für Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis fallen unabhängig davon an und liegen im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind in Köln je nach Objekt und Preisvorstellung acht bis sechzehn Wochen üblich. Den größten Zeitverlust verursachen fehlende Unterlagen und Interessenten, deren Finanzierung am Ende doch nicht steht — beides fangen wir vorher ab.
Wert Ihrer Immobilie ermitteln
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