Immobilie als Kapitalanlage in Köln
Die Bruttorendite steht im Exposé. Verdient wird an der Nettorendite — und zwischen beiden liegt in Köln regelmäßig mehr als ein Prozentpunkt.
Drei Kennzahlen, und nur zwei taugen etwas
Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. In Köln liegt sie je nach Stadtteil zwischen zwei und vier Prozent — in Hahnwald oder der Altstadt am unteren Rand, in Finkenberg, Ostheim oder Urbach am oberen. Diese Zahl steht in jedem Exposé und sagt für sich genommen wenig, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten kennt.
Die Nettomietrendite zieht ab, was tatsächlich abgeht: nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die Verwaltung bei fremdverwalteten Objekten und einen Ansatz für Mietausfall. Und sie rechnet auf den Gesamtaufwand statt auf den reinen Kaufpreis, also einschließlich Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Realistisch bleiben ein bis zwei Prozentpunkte weniger als brutto.
Der Kaufpreisfaktor ist die verbreitetere Kennzahl: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. In Köln liegt er je nach Lage zwischen 25 und 40. Ein Faktor von 30 heißt, dass sich die Immobilie rechnerisch in dreißig Jahren aus der Miete bezahlt. Je niedriger der Faktor, desto besser die laufende Rendite — dafür meist die schwächere Lage und die geringere Wertsteigerungserwartung.
Was Ihre Anlage rechnerisch abwirft
Wählen Sie einen Stadtteil — der Kaufpreis je Quadratmeter kommt aus dem Grundstücksmarktbericht 2026. Miete und laufende Kosten tragen Sie selbst ein, denn die kennen nur Sie.
Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, durchschnittliche Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen. Aufgenommen sind nur Stadtteile mit mindestens 20 ausgewerteten Kauffällen. Die Kaufnebenkosten sind mit 8,5 Prozent angesetzt — 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund zwei Prozent für Notar und Grundbuch; eine Maklercourtage ist darin nicht enthalten. Gerechnet wird ohne Finanzierung, Abschreibung und Steuern. Ein Stadtteilmittelwert ersetzt keine Bewertung des konkreten Objekts.
Vier Posten, die aus drei Prozent anderthalb machen
Der Abstand zwischen Brutto und Netto entsteht nicht durch einen großen Posten, sondern durch vier kleine, die sich addieren.
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Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum: erfahrungsgemäß 20 bis 30 Prozent des Hausgelds. Bei 350 Euro Hausgeld sind das 70 bis 105 Euro im Monat, die dauerhaft an Ihnen hängen bleiben. Ausführlich dazu auf unserer Seite zum Hausgeld.
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Kaufnebenkosten
In Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu rund zwei Prozent für Notar und Grundbuch — bei 350.000 Euro also knapp 30.000 Euro. Sie fließen in die Anschaffung, nicht in die Miete. Wer die Rendite nur auf den Kaufpreis rechnet, lässt diesen Betrag unter den Tisch fallen.
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Mietausfall und Leerstand
Auch in einem angespannten Markt wie Köln bleibt eine Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen ein paar Wochen leer, und nicht jede Nachzahlung kommt an. Ein Ansatz von zwei bis drei Prozent der Jahresmiete ist üblich — bei einer Wohnung mit 900 Euro Miete rund 250 bis 320 Euro im Jahr.
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Instandhaltung im Sondereigentum
Die Rücklage der Gemeinschaft deckt das Gemeinschaftseigentum. Was innerhalb Ihrer Wohnung kaputtgeht — Bad, Küche, Bodenbeläge, Therme, wenn sie zum Sondereigentum gehört —, zahlen Sie selbst. Diese Kosten kommen nicht jedes Jahr, aber sie kommen.
Was in dieser Rechnung nicht steckt, wirkt in beide Richtungen: Eine Finanzierung verschiebt das Bild durch Zins und Tilgung; Abschreibung und Werbungskosten mindern die Steuerlast; und eine mögliche Wertsteigerung taucht in keiner Mietrendite auf. Ob eine Anlage trägt, entscheidet sich deshalb selten an der Bruttorendite allein.
Sie prüfen eine Wohnung als Kapitalanlage?
Wir sehen uns Objekt, Unterlagen und Zahlen an — und sagen auch, wenn sich eine Anlage nicht rechnet. Als zugelassene Immobiliardarlehensvermittler prüfen wir auf Wunsch gleich die Finanzierungsseite mit.
Kapitalanlage in Köln
Welche Rendite ist in Köln realistisch?
Brutto zwischen zwei und vier Prozent, je nach Lage. Netto bleiben typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte weniger. Wer deutlich höhere Zahlen liest, sollte prüfen, worauf sie gerechnet sind — auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten, auf die Warmmiete oder ohne Abzug der nicht umlagefähigen Kosten sieht jede Anlage besser aus, als sie ist.
Lieber hohe Rendite oder gute Lage?
Das ist die Grundentscheidung. Die hohen laufenden Renditen liegen in Köln in Stadtteilen mit niedrigeren Kaufpreisen — dort ist der Kaufpreisfaktor günstig, die Wertsteigerungserwartung aber geringer und das Mieterrisiko oft höher. In den teuren Lagen ist es umgekehrt. Beides kann richtig sein; entscheidend ist, ob Sie laufenden Ertrag oder Substanz suchen.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht — der Faktor ist immer im Verhältnis zur Lage zu lesen. In Köln reicht die Spanne von etwa 25 in einfachen Lagen bis über 40 in gefragten. Wichtiger als der Wert selbst ist die Frage, was ihn erklärt: ein niedriger Faktor wegen günstigem Einkauf ist etwas anderes als einer wegen Sanierungsstau oder auslaufender Mietverhältnisse.
Was bedeutet eine bestehende Vermietung für den Kauf?
Der Mietvertrag geht auf Sie über — Kauf bricht nicht Miete. Das ist bei einer Kapitalanlage erwünscht, schränkt aber Ihre Möglichkeiten ein: Eine Mieterhöhung ist nur im gesetzlichen Rahmen möglich, Eigenbedarf scheidet aus. Prüfen Sie deshalb die aktuelle Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Laufzeit und ob Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Mehr dazu auf unserer Seite zur vermieteten Wohnung.
Wie wirkt sich eine Finanzierung auf die Rendite aus?
Sie kann sie erhöhen, solange die Nettorendite über dem Finanzierungszins liegt — dann arbeitet das Fremdkapital für Sie. Liegt der Zins darüber, kehrt sich der Effekt um. Deshalb gehören Zinsbindung, Tilgung und Restschuld nach Ablauf der Bindung in dieselbe Rechnung. Weil wir auch als Immobiliardarlehensvermittler zugelassen sind, prüfen wir beides zusammen statt nacheinander.
Was ist mit der Spekulationsfrist?
Bei vermieteten Objekten aus dem Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung steuerpflichtig sein — anders als bei selbst genutzten Immobilien greift die Ausnahme für Eigennutzung hier nicht. Wer eine Anlage kauft, sollte diese Frist von Anfang an einplanen. Ausführlich auf unserer Seite zur Spekulationssteuer.