Immobilie als Kapitalanlage
Die Bruttorendite steht im Exposé — verdienen muss man an der Nettorendite.
Immobilie als Kapitalanlage: worauf es ankommt
Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. In Köln liegt sie je nach Stadtteil zwischen zwei und vier Prozent — in Hahnwald oder der Altstadt niedriger, in Finkenberg, Ostheim oder Urbach höher. Diese Zahl steht in jedem Exposé und sagt wenig.
Aussagekräftig ist die Nettorendite. Davon abzuziehen sind: nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung bei fremdverwalteten Objekten, und ein Ansatz für Mietausfall. Realistisch bleiben ein bis zwei Prozentpunkte weniger. Bei einer Bruttorendite von drei Prozent landen Sie netto bei rund anderthalb — vor Steuern und vor Finanzierungskosten.
Der Kaufpreisfaktor ist die verbreitetere Kennzahl: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. In Köln liegt er je nach Lage zwischen 25 und 40. Ein Faktor von 30 bedeutet, dass die Immobilie sich rechnerisch in dreißig Jahren aus der Miete bezahlt. Je niedriger der Faktor, desto besser die laufende Rendite — dafür meist die schwächere Lage und geringere Wertsteigerungserwartung.
Die Bruttorendite steht im Exposé — verdienen muss man an der Nettorendite.
Verkauf und Finanzierung aus einer Hand
Wir sind Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Darlehensvermittler nach § 34i GewO. Das heißt für Sie: Wir erkennen früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können, statt eine Zusage abzuwarten, die nicht kommt. Das spart Besichtigungen und verkürzt die Zeit bis zum Notartermin.
Verkaufen mit Finanzierungskompetenz
Dank eigener Finanzierungskompetenz erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können. Den ersten Anhaltspunkt zum Wert liefert unser Immobilienwertrechner, stadtteilgenau für Köln.
- Netto- statt Bruttorendite als Entscheidungsgrundlage
- Kaufpreisfaktoren aus tatsächlichen Verkäufen Ihres Zielstadtteils
- Finanzierung und Objektsuche aus einer Hand
- Kostenlose Ersteinschätzung, unverbindlich
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Häufige Fragen
Fragen, die immer kommen
- Lohnt sich Kapitalanlage bei diesen Preisen noch?
- Das hängt davon ab, worauf Sie setzen. Auf laufende Rendite: dann sind die günstigeren rechtsrheinischen Lagen interessanter als die Innenstadt. Auf Wertsteigerung: dann eher umgekehrt, mit dem Risiko, dass sie ausbleibt. Auf Steuerersparnis: dann zählen Abschreibung und Werbungskosten, was ein hohes zu versteuerndes Einkommen voraussetzt. Ohne klare Antwort auf diese Frage ist jede Kaufempfehlung Glücksache.
- Was kann ich steuerlich absetzen?
- Bei Vermietung: die Gebäudeabschreibung von in der Regel zwei Prozent jährlich, Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Fahrtkosten. Nicht absetzbar ist die Tilgung — sie ist Vermögensbildung, kein Aufwand. Bei Denkmalimmobilien greifen die erhöhten Abschreibungen nach § 7i EStG. Für Ihre konkrete Rechnung ist Ihr Steuerberater zuständig.
Amtliche Werte — Quellen und Methodik.
Was wir übernehmen
Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe.
Makler und Finanzierer in einem
Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler und nach § 34i GewO als Darlehensvermittler. Dadurch erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können.
Was wir für Sie übernehmen
Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich — sie verpflichtet Sie zu nichts.
Die Bruttorendite steht im Exposé — verdienen muss man an der Nettorendite. Für eine erste Einschätzung genügen wenige Angaben — kostenlos und unverbindlich.
Richtwerte, kein Preisschild. Für Ihr Objekt zählt der Zustand im Detail — dafür rechnen wir kostenlos eine Wertindikation oder kommen persönlich vorbei.
Was kostet mich der Verkauf?
Die Ersteinschätzung ist kostenlos. Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist — bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen. Kosten für Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis fallen unabhängig davon an und liegen im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind in Köln je nach Objekt und Preisvorstellung acht bis sechzehn Wochen üblich. Den größten Zeitverlust verursachen fehlende Unterlagen und Interessenten, deren Finanzierung am Ende doch nicht steht — beides fangen wir vorher ab.
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