Worauf Sie bei der Besichtigung achten
In dreißig Minuten sehen Sie nicht alles. Die teuren Dinge lassen sich in dieser Zeit trotzdem eingrenzen — wenn Sie wissen, wonach Sie suchen.
Die kostspieligen Punkte liegen selten im Sichtbaren
Eine frisch renovierte Wohnung wirkt gepflegt. Ob sie es ist, entscheidet sich hinter der Oberfläche: am Alter der Heizung, am Zustand des Dachs, an der Elektrik, an Feuchtigkeit im Keller. Diese vier Posten kosten im Ernstfall fünfstellig — Wandfarbe und Bodenbelag dagegen selten mehr als ein paar Tausend Euro.
Ein Hinweis, der oft übersehen wird: Eine frisch gestrichene Kellerwand ist kein gutes Zeichen. Wo nichts zu verbergen ist, streicht selten jemand kurz vor dem Verkauf den Keller. Dasselbe gilt für einzelne neu tapezierte Stellen in Zimmerecken und für Möbel, die auffällig an einer bestimmten Wand stehen.
Achten Sie auf Risse, die über Bauteilgrenzen laufen — also über den Übergang zwischen Wand und Decke oder zwischen zwei Materialien hinweg. Feine Risse im Putz sind normal, ein durchgehender Riss ist es nicht.
Was haben Sie schon geklärt?
Haken Sie ab, was Sie wissen. Was übrig bleibt, ist Ihre Liste für den zweiten Termin — und genau das sind die Punkte, die nach dem Kauf Geld kosten.
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Die Punkte sind gewichtet: Was im Schadensfall fünfstellig wird — Dach, Keller, Elektrik, Heizung, Rücklage, beschlossene Sanierungen — zählt doppelt. Die Liste ersetzt kein Gutachten.
Vier Fragen, die Sie stellen sollten
Sie müssen bei einer Besichtigung nichts nachmessen und nichts aufschrauben. Aber vier Fragen gehören gestellt — und die Antworten müssen sich mit den Unterlagen decken.
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Wann wurde die Heizung erneuert?
Eine Anlage jenseits der zwanzig Jahre steht vor dem Austausch, und der kostet je nach System und Gebäude einen fünfstelligen Betrag. Fragen Sie nach dem Baujahr, nicht nach der letzten Wartung — gewartet wird auch eine dreißig Jahre alte Therme.
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Wann wurde zuletzt am Dach gearbeitet?
Von innen sieht man ein undichtes Dach oft erst, wenn es zu spät ist. Ein Blick von außen und die Frage nach der letzten Maßnahme sagen mehr als der Dachboden. Bei Eigentumswohnungen steht die Antwort in den Protokollen.
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Gibt es beschlossene oder anstehende Sanierungen?
Beschlossen heißt: Die Kosten kommen, und zwar auf den, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Diese Frage entscheidet über mehrere Zehntausend Euro und gehört vor dem Notartermin geklärt — schriftlich, nicht mündlich.
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Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage?
Nicht nur die jährliche Zuführung, sondern der Bestand. Eine Gemeinschaft mit gefüllter Rücklage und abgearbeiteten Maßnahmen steht besser da als eine mit niedrigem Hausgeld und Sanierungsstau. Was dabei angemessen ist, zeigt unser Rücklagenrechner.
Und beim zweiten Termin jemanden mitnehmen
Ein Bausachverständiger kostet für eine Begehung einen niedrigen dreistelligen Betrag und findet in einer Stunde Dinge, die Ihnen bei drei Besichtigungen entgehen. Gemessen an einem sechsstelligen Kaufpreis ist das die günstigste Versicherung, die es gibt — und der Befund ist zugleich ein Argument in der Preisverhandlung.
Für Verkäufer gilt dasselbe umgekehrt: Wer weiß, was ein Sachverständiger finden wird, kann es vorher einordnen und einpreisen, statt sich in der Verhandlung überraschen zu lassen.
Sie verkaufen und wollen wissen, was Interessenten sehen werden?
Bei der kostenlosen Bewertung gehen wir Ihre Immobilie mit dem Blick eines Kaufinteressenten durch — und sagen, was sich mit kleinem Aufwand verbessern lässt und was besser offen angesprochen wird.
Besichtigung in Köln
Wie viele Besichtigungen sind üblich, bevor man kauft?
Zwei bis drei. Der erste Termin klärt, ob die Immobilie überhaupt infrage kommt — Zuschnitt, Lage, Eindruck. Der zweite dient der Prüfung: mit Liste, bei Tageslicht und idealerweise mit jemandem, der etwas vom Bau versteht. Ein dritter Termin lohnt sich, wenn Sie kaufen wollen und die letzten offenen Punkte klären.
Darf ich Fotos machen?
Fragen Sie vorher. In bewohnten Immobilien ist Zurückhaltung angebracht, und der Eigentümer entscheidet. Für die eigene Erinnerung sind Fotos hilfreich, weil nach der dritten Besichtigung niemand mehr weiß, in welcher Wohnung der Wasserfleck war. Veröffentlichen dürfen Sie sie nicht.
Sollte ich bei Regen besichtigen?
Es schadet nicht — im Gegenteil. Bei Regen zeigt sich, ob Wasser richtig abläuft, ob Fenster dicht sind und wie der Keller reagiert. Ein zweiter Termin bei anderem Wetter und zu anderer Tageszeit bringt oft mehr als ein dritter bei Sonnenschein.
Worauf achte ich bei einer vermieteten Wohnung?
Zusätzlich auf den Mietvertrag: Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Laufzeit, Staffel- oder Indexvereinbarung, Kaution. Die Besichtigung selbst ist eingeschränkt — Sie betreten die Wohnung eines Dritten, und der muss zustimmen. Rechnen Sie damit, dass Sie weniger sehen als bei einer leeren Wohnung.
Was ist ein realistisches Zeitfenster für eine Besichtigung?
Für die erste reichen zwanzig bis dreißig Minuten. Für die zweite sollten Sie eine Stunde einplanen und das vorher ansagen — mit Liste, Fragen und Blick in den Keller. Wer für den zweiten Termin nur fünfzehn Minuten bekommt, sollte das als Auskunft über den Verkäufer werten.
Wie erkenne ich überstrichene Feuchtigkeit?
An frischer Farbe an ungewöhnlichen Stellen: einzelne Kellerwände, Sockelbereiche, Ecken hinter Möbeln. Dazu der Geruch — muffig-erdig riecht es dort, wo Feuchtigkeit sitzt, auch wenn nichts zu sehen ist. Ein Feuchtemessgerät kostet wenig; wer es dabeihat, sollte den Eigentümer vorher fragen.
Wie wir vorgehen — die Schritte im Einzelnen: