Immobilie mit Nießbrauch verkaufen
Der Nießbrauch mindert den Wert — berechenbar, aber oft unterschätzt.
Immobilie mit Nießbrauch verkaufen: worauf es ankommt
Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch gibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Erträge zu ziehen. Der Käufer erwirbt Eigentum, aber keine Nutzung — entsprechend niedriger ist der Preis. Die Minderung errechnet sich aus dem Jahreswert der Nutzung, kapitalisiert über die statistische Lebenserwartung des Berechtigten nach den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts.
Konkret: Bei einer Wohnung mit 1.200 Euro monatlicher Marktmiete beträgt der Jahreswert 14.400 Euro. Ist der Nießbraucher 70 Jahre alt, liegt der Kapitalwert nach dem Vervielfältiger des Bewertungsgesetzes bei etwa dem Zehnfachen — also rund 144.000 Euro Abzug. Bei einem 85-Jährigen ist es weniger als die Hälfte davon. Das Alter des Berechtigten ist damit die wichtigste Größe.
Der Käuferkreis ist entsprechend eng: Kapitalanleger mit langem Horizont, oft mit steuerlichem Motiv, gelegentlich Angehörige. Selbstnutzer scheiden aus. Ein Verkauf ohne Ablösung des Nießbrauchs ist deshalb ein Spezialgeschäft — wir sprechen die passenden Käufer gezielt an, statt breit zu inserieren.
Der Nießbrauch mindert den Wert — berechenbar, aber oft unterschätzt.
Verkauf und Finanzierung aus einer Hand
Wir sind Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Darlehensvermittler nach § 34i GewO. Das heißt für Sie: Wir erkennen früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können, statt eine Zusage abzuwarten, die nicht kommt. Das spart Besichtigungen und verkürzt die Zeit bis zum Notartermin.
Verkaufen mit Finanzierungskompetenz
Dank eigener Finanzierungskompetenz erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können. Den ersten Anhaltspunkt zum Wert liefert unser Immobilienwertrechner, stadtteilgenau für Köln.
- Berechnung der Wertminderung nach Alter und Jahreswert
- Prüfung, ob eine Ablösung wirtschaftlich sinnvoll ist
- Gezielte Ansprache von Kapitalanlegern mit langem Horizont
- Kostenlose Ersteinschätzung, unverbindlich
Sie überlegen zu verkaufen? Fordern Sie eine kostenlose Einschätzung an.
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Häufige Fragen
Fragen, die immer kommen
- Kann der Nießbrauch abgelöst werden?
- Ja, aber nur mit Zustimmung des Berechtigten — ein einseitiges Recht darauf gibt es nicht. Üblich ist eine Abfindung in Höhe des kapitalisierten Werts, die aus dem Kaufpreis gezahlt wird. Die Löschung erfolgt dann im Zuge der Beurkundung. Für den Verkaufspreis ist das fast immer die bessere Lösung, weil der Käuferkreis sich schlagartig erweitert. Steuerlich kann die Ablösung Folgen haben — das klärt Ihr Steuerberater.
- Was ist der Unterschied zum Wohnrecht?
- Der Nießbrauch ist weiter: Er umfasst auch das Recht zu vermieten und die Mieten zu behalten. Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB berechtigt dagegen nur zum eigenen Bewohnen; vermieten darf der Berechtigte in der Regel nicht. Für den Wert bedeutet das: Der Nießbrauch mindert stärker, weil er dem Eigentümer mehr entzieht. Welches Recht eingetragen ist, steht in Abteilung II des Grundbuchs.
Amtliche Werte — Quellen und Methodik.
Was wir übernehmen
Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe.
Makler und Finanzierer in einem
Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler und nach § 34i GewO als Darlehensvermittler. Dadurch erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können.
Was wir für Sie übernehmen
Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich — sie verpflichtet Sie zu nichts.
Der Nießbrauch mindert den Wert — berechenbar, aber oft unterschätzt. Für eine erste Einschätzung genügen wenige Angaben — kostenlos und unverbindlich.
Richtwerte, kein Preisschild. Für Ihr Objekt zählt der Zustand im Detail — dafür rechnen wir kostenlos eine Wertindikation oder kommen persönlich vorbei.
Was kostet mich der Verkauf?
Die Ersteinschätzung ist kostenlos. Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist — bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen. Kosten für Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis fallen unabhängig davon an und liegen im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind in Köln je nach Objekt und Preisvorstellung acht bis sechzehn Wochen üblich. Den größten Zeitverlust verursachen fehlende Unterlagen und Interessenten, deren Finanzierung am Ende doch nicht steht — beides fangen wir vorher ab.
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