Mehrfamilienhaus in Köln verkaufen
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern der Ertrag.
Mehrfamilienhaus in Köln verkaufen: worauf es ankommt
Ein Mehrfamilienhaus wird nicht wie ein Einfamilienhaus bewertet. Maßgeblich ist das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung: Aus der Jahresnettokaltmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Bodenwert verzinst abgesetzt, und der verbleibende Reinertrag mit einem Vervielfältiger kapitalisiert. Dieser Vervielfältiger hängt vom Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses und der Restnutzungsdauer ab — zwei Größen, die den Wert stärker bewegen als jede Renovierung.
Der häufigste Fehler beim Verkauf: Die Ist-Miete wird mit der erzielbaren Miete verwechselt. Ein Haus mit langjährigen Mietverhältnissen unter Marktniveau ist für Kapitalanleger weniger wert als eines mit marktüblichen Mieten — auch wenn die Substanz identisch ist. Umgekehrt kann Mietsteigerungspotenzial den Preis heben, wenn es belegbar ist. Wir rechnen beides durch und weisen es getrennt aus, statt eine Zahl zu nennen.
Zusätzlich prüfen wir Vergleichswerte aus tatsächlichen Verkäufen. Der Kölner Gutachterausschuss weist für 79 Stadtteile notarielle Kaufpreise aus; für Mehrfamilienhäuser kommen die Faktoren aus dem Grundstücksmarktbericht hinzu. Ein Ertragswert ohne Vergleichsprüfung ist eine Rechnung, kein Marktwert.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern der Ertrag.
Verkauf und Finanzierung aus einer Hand
Wir sind Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Darlehensvermittler nach § 34i GewO. Das heißt für Sie: Wir erkennen früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können, statt eine Zusage abzuwarten, die nicht kommt. Das spart Besichtigungen und verkürzt die Zeit bis zum Notartermin.
Verkaufen mit Finanzierungskompetenz
Dank eigener Finanzierungskompetenz erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können. Den ersten Anhaltspunkt zum Wert liefert unser Immobilienwertrechner, stadtteilgenau für Köln.
- Ertragswert nach ImmoWertV, getrennt nach Ist- und Marktmiete
- Prüfung der Käuferbonität vor der Besichtigung
- Diskrete Vermarktung, auf Wunsch ohne Schild und Portal
- Kostenlose Ersteinschätzung, unverbindlich
Sie überlegen zu verkaufen? Fordern Sie eine kostenlose Einschätzung an.
Mehrfamilienhaus in Köln verkaufen? Wir schätzen kostenlos ein
Kostenlose Ersteinschätzung, unverbindlich, diskret und stadtteilgenau.
Häufige Fragen
Fragen, die immer kommen
- Welche Unterlagen brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?
- Über die üblichen Unterlagen hinaus: Mietverträge aller Einheiten, Mieterliste mit Nettokaltmieten und Vertragsbeginn, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Nachweise über Modernisierungen und deren Umlage, Protokolle etwaiger Mieterhöhungen, Wirtschaftlichkeitsberechnung bei geförderten Wohnungen. Fehlen diese, schätzen Käufer konservativ — zu Ihren Lasten.
- Muss ich Mieter über den Verkauf informieren?
- Eine gesetzliche Pflicht zur Vorabinformation gibt es nicht. Für Besichtigungen brauchen Sie aber die Duldung der Mieter, und die setzt eine rechtzeitige Ankündigung voraus. In der Praxis ist ein offener Umgang der ruhigere Weg: Mieter, die aus dem Verkaufsschild vom Verkauf erfahren, blockieren häufiger. Beim Verkauf einzelner vermieteter Wohnungen greift zudem das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB.
Amtliche Werte — Quellen und Methodik.
Was wir übernehmen
Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe.
Makler und Finanzierer in einem
Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler und nach § 34i GewO als Darlehensvermittler. Dadurch erkennen wir früh, welche Interessenten realistisch finanzieren können.
Was wir für Sie übernehmen
Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich — sie verpflichtet Sie zu nichts.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern der Ertrag. Für eine erste Einschätzung genügen wenige Angaben — kostenlos und unverbindlich.
Richtwerte, kein Preisschild. Für Ihr Objekt zählt der Zustand im Detail — dafür rechnen wir kostenlos eine Wertindikation oder kommen persönlich vorbei.
Was kostet mich der Verkauf?
Die Ersteinschätzung ist kostenlos. Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist — bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen. Kosten für Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis fallen unabhängig davon an und liegen im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind in Köln je nach Objekt und Preisvorstellung acht bis sechzehn Wochen üblich. Den größten Zeitverlust verursachen fehlende Unterlagen und Interessenten, deren Finanzierung am Ende doch nicht steht — beides fangen wir vorher ab.
Wert Ihrer Immobilie ermitteln
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