Immobilie kostenlos bewerten

Der erste Eindruck entscheidet, bevor jemand die Wohnung betritt

Nicht nur die Wohnung selbst zählt, sondern wie das Gebäude wirkt, wenn ein Interessent davorsteht. Eine beschädigte Fassade, ein altes Dach oder erkennbarer Sanierungsbedarf lösen schon vor der Besichtigung Fragen nach künftigen Kosten aus. Bei Eigentumswohnungen schauen wir deshalb nicht nur in die Wohnung — der Zustand des Gemeinschaftseigentums kann für den erzielbaren Preis entscheidend sein.

Zustand und Ausstattung: was der Käufer sieht

Zwei Wohnungen können dieselbe Wohnfläche, dieselbe Lage und sogar denselben Grundriss haben und trotzdem unterschiedlich bewertet werden. Ein altes Badezimmer vermittelt einem Käufer unmittelbar: hier muss ich investieren. Ein hochwertig modernisiertes Bad erhöht die Attraktivität dagegen deutlich.

Dabei zählt nicht jeder investierte Euro eins zu eins zum Immobilienwert. Entscheidend ist, welchen Aufpreis der Markt für den besseren Zustand tatsächlich akzeptiert — und das ist bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung in Zollstock eine andere Rechnung als bei einem Haus in Lindenthal.

Energieeffizienz und Heizung werden immer wichtiger

Baujahr und Zustand der Heizungsanlage sowie die energetische Qualität des Gebäudes spielen bei der Bewertung eine wachsende Rolle. Ein Käufer betrachtet nicht nur den Kaufpreis: Er muss wissen, welche laufenden Kosten und welche Investitionen nach dem Kauf auf ihn zukommen. Und er ist nicht der Einzige, der hinsieht — auch bei der Finanzierung sind Energieeffizienz und Heizungsalter längst ein Thema.

Bei einer persönlichen Bewertung prüfen wir die Immobilie deshalb aus der Perspektive des Marktes:

Zwei Makler können dieselbe Immobilie bewerten und trotzdem zu unterschiedlichen Verkaufsergebnissen kommen. Denn zwischen einem realistischen Immobilienwert und dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis liegt die Vermarktung.

Der Marktwert ist nicht automatisch der Verkaufspreis

Ein Immobilienwert ist zunächst eine fachliche Einschätzung auf Grundlage von Lage, Zustand, Wohnfläche, Grundstück, Ausstattung und aktuellen Marktdaten. Was danach kommt, entscheidet über das Ergebnis: Angebotspreis und Positionierung, die passende Käufergruppe, Präsentation und Käuferprüfung, Verhandlungsführung.

Zu hoch zu starten kann genauso teuer werden wie zu niedrig

Viele Eigentümer denken: Wir setzen den Preis zunächst höher an, runtergehen können wir später immer noch. Liegt der Angebotspreis aber deutlich über der Marktakzeptanz, bleiben qualifizierte Interessenten aus, die Vermarktungsdauer steigt — und jede spätere Preisreduzierung schwächt die Verhandlungsposition. Umgekehrt sollte eine Immobilie nicht unnötig günstig angeboten werden, wenn Lage, Nachfrage und Objektqualität mehr hergeben.

Der richtige Angebotspreis muss Nachfrage erzeugen, ohne Verkaufspotenzial zu verschenken.

Für uns endet eine Bewertung nicht bei einer Zahl auf dem Papier. Entscheidend ist, ob dieser Preis gegenüber Kaufinteressenten und deren finanzierenden Banken Bestand hat. Deshalb verbinden wir Bewertung, Vermarktung, Käuferprüfung, Finanzierung und Kaufpreisverhandlung — als Immobilienmakler nach § 34c GewO und zugleich Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO.

Wie genau ist das Ergebnis des Onlinerechners?

Es ist eine Spanne, keine Punktlandung — und genau so ist es gemeint. Der Rechner ordnet Ihre Angaben in den Kölner Markt ein und zeigt, wo vergleichbare Objekte gehandelt werden. Wie weit Ihre Immobilie innerhalb dieser Spanne oben oder unten liegt, hängt an Merkmalen, die sich nicht abfragen lassen.

Was kostet eine Bewertung vor Ort?

Nichts. Sie ist unverbindlich und verpflichtet Sie zu keinem Verkaufsauftrag. Wir nehmen uns die Zeit, weil ein Teil der Eigentümer, die wir beraten, später mit uns verkauft — und weil wir sonst gar nicht sagen könnten, was Ihre Immobilie am Markt wert ist.

Welche Unterlagen sollte ich bereithalten?

Hilfreich sind Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen die letzten Hausgeldabrechnungen sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen. Fehlt etwas, ist das kein Hindernis — wir sagen Ihnen, was sich nachträglich beschaffen lässt und was vor einer Vermarktung geklärt sein sollte.

Wie lange dauert eine Bewertung?

Der Rechner liefert das Ergebnis sofort. Für den Termin vor Ort rechnen Sie mit etwa einer Stunde, je nach Objektgröße. Die schriftliche Einschätzung erhalten Sie in der Regel innerhalb weniger Tage.

Ich will noch nicht verkaufen. Ist eine Bewertung trotzdem sinnvoll?

Ja, und das ist häufiger der Anlass, als man denkt. Wer den Wert kennt, kann Entscheidungen treffen — bei einer Erbschaft, einer Trennung, einer geplanten Modernisierung oder einer Anschlussfinanzierung. Aus einer Bewertung folgt kein Verkauf.

Was zählt eigentlich zur Wohnfläche?

Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung. Räume unter Dachschrägen gehen je nach lichter Höhe nur anteilig ein, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen als Nutzfläche, nicht als Wohnfläche — ein Unterschied, der bei der Finanzierung des Käufers durchaus eine Rolle spielt.